20년 4분기 리츠, 봄이 오고 있습니다

 

 

1월 중순부터 2020년 4분기 실적 발표가 나오기 시작했습니다.

물류리츠의 경우 코로나로 인해 수혜를 본 섹터인데, 그중에서도 세계 1위 물류리츠 PLD는 4분기에도 실적이 좋았습니다. 임대주택 리츠는 확연히 코로나의 영향에서 벗어나고 있으며, 충격이 가장 컸던 리테일 및 헬스케어 리츠는 임대료 징수율이 개선되고 배당을 재개하고 있습니다.

 

---

 

임대주택, 데이터센터 리츠는 코로나의 영향에서 큰 악영향을 받지 않은 리츠입니다. 팬더믹 이후에도 실적은 나쁘지 않지만 다만, 세세하게 보면 코로나 이후 전망이 좋은 섹터와 완연한 회복까진 다소 시간이 필요한 섹터가 있습니다. 

임대주택의 경우 ESS와 Mid America Apart의 주당FFO는 전년대비 3.3%, 11.5% 성장하면서 코로나 영향에서 벗어났지만 고소득층을 겨냥한 멀티패밀리 리츠 EQR 및 AVB는 4분기에도 다소 주춤한 모습을 보이고 있습니다. EQR과 AVB는 서부 해안지역의 고소득층을 겨냥해 주거를 공급하므로, 락다운 및 IT기업들이 텍사스 등 타지역으로 이전하는 영향을 받고 있습니다. 오피스리츠 역시 같은 이유로, 4분기 실적은 아직까진 주춤한 모습입니다.

21년 말, 변종 바이러스라는 변수 없이, 백신이 무사히 배포되고 집단면역이 이루어지면 도심지역의 메리트가 다시 살아날 수 있다는 기대를 해볼 수 있습니다. 이미 텍사스에서는 텍사스 주지사가 경제활동 정상화를 발표한 상태입니다.

전세계적인 실업의 영향 그리고 자산가격 상승으로 사회 초년생들이 집을 사기 더 어려운 환경이 조성되고 있습니다. 미국에서는 주택가격 상승 이후 주택 착공이 늘어나므로 중장기적으로는 주택 수급이 균형을 찾아가겠지만, 결국 상당기간 임대주택이나 제조주택(에쿼티라이프스타일 등)에 대한 수요는 견조하리라 봅니다. 현재 주요 임대리츠들은 벨류에이션 지표상(P/FFO) 2017~2019년 수준으로 지난 10여년 평균 혹은 소폭 상승한 수준에 머물러 있는 상태입니다. 

 

728x90

 

데이터센터 리츠의 실적은 기존 컨센서스에 부합했지만 성장률은 19년에 비해 다소 주춤하고 있습니다. 2019년 그리고 2020년 EQIX와 DLR은 여러 데이터센터를 인수해왔지만 하이퍼스케일 데이터센터(1MW 전력 소비)는 2016년 338개에서 21년 628개로 공급이 5년간 약 100% 늘어나는 등, 세계 각지에선 데이터센터 공급이 수년사이 폭증해 왔고 특히 북미지역은 과다공급이라는 말이 나오고 있습니다. 그결과, 에퀴닉스와 디지털리얼티는 21년 EBITDA성장률이 한 자리수에 그칠수 있다는 가이던스를 내놓았습니다.(각각 8~9%, 5~6%) 다만 이미 증권사의 컨센서스가 반영되어서인지 급격한 주가 변동은 없었습니다.  

EQIX와 DLR의 주가가 정체상태에 머물러 있는데, 이는 인수합병을 위해 차입을 늘려왔고 2019년부터 에퀴닉스의 주식 수가 10%, 디지털리얼티는 35% 증가했기 때문입니다. 유상증자로 인해 주가가 상승하기 어려운 환경에 처해 있습니다.

5년간 꾸준히 실현된 연평균 25%에 달하는 데이터 트래픽 성장, 5G 확산에 따른 데이터센터 상호연결 서비스, On-Premise에서 외주 의존도가 높아지는 트렌드, 기업들의 IT 인프라 투자는 주가 상승 동인입니다.

에퀴닉스는 디지털리얼티보다 부채비율도 다소 높고 자산규모 및 데이터센터 개수도 적고(EQIX 227개, DLR 284개), 소유보다 임대를 선호하지만(임대 비중 : EQIX 40%, DLR 15%) 그럼에도 불구하고 DLR보다 시가총액이 높습니다. 이는 원가가 거의 없는 상호연결 서비스(코로케이션)를 선도하는 기업이기 때문입니다.(에퀴닉스 임대매출 비중의 70%가 코로케이션 ; 상호연결 회선 : EQIX 40만개, DLR 17만) 상호연결 서비스는 통신사 및 수많은 리테일 기업들에서 수요가 늘어나고 있으며 임차인 확장성도 높습니다. 임대수입 70%를 리테일 및 홀세일에 집중되어 있는 디지털리얼티가 에퀴닉스보다 시장에서 가치를 상대적으로 낮게 받는 이유입니다.

EQIX의 P/FFO는 2020년 중순에는 45배에 달했지만 21년 초 현재, 35배에 머물러 있으며, DLR은 2018년 16배, 2020년 24배에서 21년 현재 21배로 평가받고 있습니다.