신한알파리츠, 최근 크래프톤타워에 대한 2가지 이슈

 

 

신한알파리츠 (shalphareit.com) 크래프톤 타워

 

 

부동산 투자신탁, REITs(Real Estate Investment Trusts)를 노후의 안정적인 배당소득으로만 접근할 수 있지만, 특정 시기 혹은 고유 성장전략을 통해 임대수익과 보유자산 가치를 상승시켜 주가와 배당성장 두 가지 측면 모두에서 성과를 얻을 수 있습니다.

지금과 같은 저금리 그리고 유동성이 부동산 자산으로 유입되는 환경에서 코로나라는 악재에도 불구하고 수도권에 위치한 오피스, 주거 부동산의 가치 상승에 따른 보유자산가치 상승이 발생하고 있으며, 이커머스 성장에 따른 배송수요 증가로 물류 부동산이 주목받고 있습니다. 반대로 지식산업센터의 대규모 공급으로 수도권에 신규 공급된 구분상가가 수년 전부터 대거 공실이 나고 있는 상태였는데, 코로나로 인해 이 상황은 더욱 악화되어 중심상권과 외곽 지역에 위치한 유통대기업 마트에서도 점포를 정리하는 곳이 많아졌습니다.

리츠가 속한 산업이나 성장전략, 그리고 어떤 자산을 매입했느냐에 따라 성과가 갈리는 중입니다. 

신한알파리츠는 코로나로 인해 많은 투자자들이 공포를 겪는 와중에도 지난 5월 유상증자를 성공시킨 바 있으며, 코로나가 발생한지 1년이 되어가는 현재, 공실이 잘 관리되고 있음은 물론(11월 현재 공실률 2.3%) 최근 신한알파리츠의 오피스 자산에서 감정평가에 따른 자산가치 상승을 예상하고 있습니다. 미국에서는 재택근무가 빠르게 확산되면서 샌프란시스코의 IT, 반도체 기업들이 오피스를 텍사스로 대거 옮긴 바 있으며 뉴욕의 오피스에서도 많은 회사들이 사무실을 비웠습니다. 대부분의 미국 오피스 리츠들의 주가가 3월당시 폭락에서 벗어나지 못한 것과 다르게, 코로나 이후 주가 상승률만 본다면, 신한알파리츠는 국내와 해외 오피스를 간접 보유하고 있는 NH프라임리츠와 비교해도 준수한 수익률을 보여주고 있습니다. 

 

* 이지스밸류리츠는 태평로빌딩 1개만 보유한 채 지난 7월, 어느 정도 코로나 공포 이후 상장되었을 뿐만 아니라 오피스에만 집중하지 않고 물류 부동산, 데이터센터 등 코로나 이후 핫해진 자산들을 편입하겠다는 계획을 언급한 상태이기에 비교군에서 예외로 하겠습니다.

* 신한알파리츠는 9000원 전고점을 넘지 못했는데, 19년 상반기 기준으로는(당시 판교 크래프톤타워, 용산 더프라임만 보유했었습니다) 신한알파리츠의 벨류에이션이 너무 높았습니다. 상장된 리츠 중에서, 괜찮아 보이는 자산을 보유한 리츠가 몇 안되다 보니 프리미엄을 받은 듯합니다.

 

 

신한알파리츠는 국내 오피스에 투자하고 거기서 나오는 임대료를 수취하는 리츠지만, 성장을 위한 전략이 있습니다.

1. 당연히 오피스에서 임대료를 받아 주주들에게 배당하는 것이고

2. 장기적으로 배당금을 인상시키기 위해 무리 없이 임대료를 상승시킬 수 있는 좋은 오피스를 매입하는 것입니다.

 

회사가 여기까지 계획을 실현한다면 임대료 상승을 통한 배당금을 차츰 인상하는 정도만 가능하겠지만, 신한알파리츠는 주주들에게 한 가지 공언한 바 있습니다. 바로 추가 자산 확보를 통해 자산규모를 1조로 키우고 주주가치를 제고하겠다는 것입니다. 

리츠는 법적으로 이익의 90%를 주주들에게 배당하는 조건으로 법인세를 면제받을 수 있습니다. 그런데 이렇게 순이익의 대부분을 배당하는데, 무슨 돈으로 추가 자산을 매입한다는 것일까요?

 

몇 가지 방법이 있습니다.

하나는 보유한 자산을 매각하여 차익을 남기고, 다른 부동산을 매입하는 것입니다. 다른 하나는, 채권자 혹은 투자자로부터 자금을 조달받아 자산을 매입하는 것입니다. 간단하게 말해 자산을 포트폴리오에 자산을 추가 매입하려면 보유한 자산을 담보로 은행에서 대출을 받거나, 주주들에게 유상증자를 받아 투자를 받는 것입니다. 

 

매각이익이 생기려면 당연히 좋은 자산을 확보해야 합니다. 은행으로부터 기보유한 자산을 담보로 대출을 받고자 한다면, 담보로 맡길 자산의 가치가 충분히 좋다는 것을 입증해야 합니다. 신한알파리츠의 경우, 오피스 자산 가치 상승분으로 대출을 받아 다른 오피스 자산을 매입한 바 있습니다. 추가 자산을 매입하고자 한다면 담보로서 가치가 이전보다 상승했다는 것을 감정평가를 통해 입증하여야 합니다. 만일 감정평가를 통해 자산가치가 상승했다면, 은행으로부터 추가 대출을 받아 다른 자산을 추가 매입할 수 있는 것이죠. 보유한 자산이 매력적이고 우수한 입지에 위치해 있어야 가능한 일입니다.

 

12월 14일 기사가 하나 올라왔습니다.

 

신한알파리츠가 내년 신규투자에 대비하기 위해 차입한도를 늘리는 절차에 들어갔다. 1호 편입 물건인 판교 크래프톤 타워의 자산가치가 상승한 점을 감안하면 차입여력은 5000억 원 안팎 늘어날 것으로 예상된다.

9일 관련 업계에 따르면 신한알파리츠는 21일 주주총회를 통해 두 건의 차입계획을 승인할 예정이다. 기존 크래프톤 타워에 있던 담보차입금 3400억 원을 리파이낸싱 하는 동시에 추가 차입을 계획하고 있다.

크래프톤 타워에 대한 감정평가를 통해 차입여력이 늘어나면 기존 자리츠 추가 투자, 신규투자 명목으로 4500억~5500억 원 한도 내에서 차입을 실시할 전망이다. 주택담보대출비율(LTV) 기준 65~70% 수준이다. 이밖에 운용자금과 신규투자 목적으로 200억 원 한도에서 신용차입도 추진할 것으로 예상된다.

 

더벨 - 국내 최고 자본시장(Capital Markets) 미디어 (thebell.co.kr)

신한알파리츠, 내년 신규투자 대비 차입규모 확대

 

기사에서는 신한알파리츠가 차입한도를 늘리고, 두 건의 차입계획을 승인할 예정이라고 밝혔습니다.

금번 신한L타워 매입건을 마무리한 이후 신한알파리츠가 판교 크래프톤 타워를 담보로 추가 담보대출을 받아 자금을 조달하여 지난 몇 년간 대출과 증자를 통해 재무구조가 급격히 불어난 것이 사실인지라, 이를 어느 정도 정비할 계획이 있음을 밝혔습니다. 올해에만 세 개의 오피스 빌딩을 매입했고 운용자산은 1조 8000억 원을 넘겼습니다. 처음 상장할 당시만 해도 판교 오피스빌딩 하나였지만 불과 3년 만에 보유한 오피스 빌딩이 5개나 됩니다. 

 

 

신한알파리츠는 L타워를 2800억에 매입했을 때 L타워 투자주식을 담보로 410억을 차입, 신한알파리츠의 기존 자산(용산 프라임타워)의 가치 상승분으로 500억 원을 추가 차입하고(총 910억, 그중 20억은 수수료 등으로 사용) 미래에셋맵미래에셋맵스코어펀드로부터 3자 배정 유상증자로 580억을 조달받은 후 나머지 약 1300억을 담보대출로 조달한 바 있습니다.

 

L타워를 매입할 당시, 대출금 1300억을 내년 상반기에 주주들로부터 유상증자를 통해 상환할 것으로 예상했는데 자산가치 상승분을 통해 대출을 받아 상환할 계획인 것으로 보입니다.(단기대출 > 장기대출) 여기에 더해, 다른 자산에서 추가 차입을 통해 신규 자산을 투자할 계획으로 보입니다.

 

 

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알파돔시티 블록의 오피스빌딩 공사가 이제 곧 마무리되어갑니다.

알파돔시티 지하공간은 그간 오피스 빌딩과 판교 현대백화점간 보행로 역할을 했을 뿐 기능이 거의 없었습니다. 알파돔시티 오피스가 완공된 이후 판교 오피스, 상업 복합지구로 조성되면 인근 지구의 가치가 한 단계 더 높아질 가능성은 높아집니다. 크래프톤 타워 감정평가를 통한 자산가치 상승분이 꽤나 클 것으로 기대됩니다. 

 

미리 보는 판교 알파돔시티 ‘컬처밸리’…첨단도시에 ‘공공문화의 옷’ 입힌다 : 수도권 : 전국 : 뉴스 : 한겨레 (hani.co.kr)

미리 보는 판교 알파돔시티 ‘컬처밸리’…첨단도시에 ‘공공문화의 옷’ 입힌다

 

 

아래 사진에 보이는 공터(알파돔시티 6-1블록)에 오피스 빌딩이 완공될 예정이며, 카카오가 본사로 20여 년간 장기 임차할 예정입니다. 

 

 

 

올해 국내 오피스 투자 시장의 마지막 빅딜로 평가받았던 판교 카카오 신사옥 지분 인수전에서 한국교직원공제회 컨소시엄이 승리했다. 국민연금공단과 우정사업본부, 싱가포르투자청(GIC) 등 국내 대체투자 업계의 큰손들을 꺾고 최종 승자가 됐다.

14일 투자은행(IB) 업계에 따르면 최근 진행된 판교 알파돔시티 6-1블록 지분 50% 매각 입찰에서 교직원공제회·NH투자증권·한국투자증권 컨소시엄이 우선협상자로 사실상 확정됐다. 인수 금액은 4,000억 원 후반대로 알려졌다. 3.3㎡당 2,600만 원 이상인 것으로 알려졌다. 서울 강남권(GBD) 금액과 비슷한 수준이다. 한 업계 관계자는 “4,000억 원 후반으로 5,000억 원은 넘지 않는 것으로 알려졌다”라고 말했다.

 

 

[단독/시그널] 교공·NH證·한투, 국민연금 꺾었다···판교 카카오 빌딩 우협에 (naver.com)

[단독/시그널] 교공·NH證·한투, 국민연금 꺾었다···판교 카카오 빌딩 우협에

 

 

신한알파리츠 상장 당시 크래프톤 타워를 10년 후 매각할 예정이라고 했으므로 지금으로부터 약 8년 후에 매각될 예정입니다. 2018년 당시 크래프톤타워의 자산은 5500억, 대출은 3400억(금리 3.4%)이었으며 순자산은 2100억이었습니다.

만일 현재 자산가치가 8000억으로 평가받는다면 Equity는 4600억으로, 대략 2배 이상 상승하게 됩니다.

리츠의 가치평가는 P/FFO (순이익 + 감가상각)를 시가총액으로 나눈 방법과 P/NAV (보유한 부동산의 순자산을 시가총액으로 나눈 방법, 선진국에서는 1을 적정 수준으로 평가)으로 가늠해 보는데

 

자영업자는 물론 많은 회사들이 자택 근무에 돌입하고 있음에도 공실률이 잘 관리되고 있으며, 2020년 예상되는 FFO가 대략 180억이 될 것 같은데 만약 그렇다면 현재를 기준으로 한 P/FFO는 20 ~ 21배 사이로 보입니다. 주가는 그다지 오르지 않았는데, 신규자산 매입을 제외한 기존 임대소득 변동은 거의 없습니다. 높아 보이지도, 저렴하지도 않은 딱 적당한 수준으로 보입니다. 

 

 

 

하지만! 19년 9월, 불과 1년 전 주가가 6800원이었을 때 신한알파리츠의 P/NAV가 1이었으며 크래프톤의 비중이 50% 정도라는 점을 생각해 본다면 현재(2020년 12월) 주가 7000원에서 보유한 부동산의 가치가 대폭 상승했으므로 현재 신한알파리츠의 P/NAV는 1보다 작을 가능성이 매우 높아 보입니다.

 

 

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