AvalonBay Communities : 샌프란시스코 직장인에게 임대료 받기

 

 

AVALON PUBLIC MARKET; NORTHERN CALIFORNIA; 중층형 아파트; 예상 평균 임대료 $3,410

 

 

개요

 

1. 주거리츠란?

 

미국에 상장된 주거리츠는 총 21개 존재합니다. 해외에서는 레지덴셜 리츠라고도 하며, 한국의 아파트 문화와는 다르게 단독주택 건물이 많은 미국에서는 조립식 주택, 목조주택을 주로 공급하는 기업도 포함하고 있습니다.

위 21개 리츠의 시가총액은 2000억 달러(2020년 1월 기준)에 달합니다.

레지덴셜 리츠는 주로 개인 임차인을 대상으로 공간을 임대해 수익을 얻는 비즈니스 모델로, 자산 유형은 크게 아파트(15개 종목), 제조주택(조립식), 단독주택 이렇게 3가지가 있습니다.

 

2. 주거리츠 성과결정요인

 

0. 집값은 거기경제에 추세적인 영향을 받습니다. 즉, 거시적인 경제가 주거 트렌드를 바꾸어 놓을 수 있습니다.

(현재 M2 연평균은 4.4%로 증가추세, 신규 주택착공, 주 임대 연령층의 인구구조(20 ~ 34세)등을 주의깊게 보아야함)

 

1. 임차율 (임차율을 변화시키는 주요 요인은 일자리, 신규공급, 주거 부동산 공급 추이)

- 특정 지역에 신규주택이 대거 공급하게되면 집값이 하락 혹은 정체되며, 자연히 임대료도 하락하게 됩니다. 따라서 시가총액 상위에 위치한 임대주택 리츠는 일자리가 많은 주요 도심지역에 임대주택을 공급하고 있습니다. 공급이 제한적이며, 그 지역에 일자리가 많고 경제가 양호하다면 임대료를 올리기 쉽기 때문입니다.)

2. 수익성 (임금과 고용은 공실률에 영향을 줌. 주거 부동산 공급과 더불어 임대수요에 영향을 미치기 때문)

 

 

3. 자산가치 (유동성 증가시 자산가격 상승 가능성 높음. 이는 정부의 통화정책에 달려있음)

 

 

 

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 아발론베이 커뮤니티( AVB ) 

 

 

 

 

아발론베이 커뮤니티즈 리츠(AVB)는 미국에서 3번째로 큰 주거 부동산 기업으로(Mid-America Apartment Communities, Equity Residential , AVB 순) 20개 지역에 297개 주거시설, 약 84,000 가구를 보유 및 운용중에 있으며 주로 뉴 잉글랜드, 뉴욕 /뉴저지 도심, 동부지역, 북서부 및 북부, 남부 캘리포니아뿐만 아니라 플로리다 남동부와 덴버의 주요 대도시 지역 아파트 커뮤니티를 개발, 재개발, 인수 및 관리하는 사업을 영위하고 있습니다.

아발론베이 리츠(AVB)는 아발론 프로퍼티와 베이 아파트 커뮤니티가 1998년 합병해 설립되었으며, 07년 S&P500에 편입되었고 최근 3년간 연 12.59% 배당금을 증액해 왔습니다.

2020년 12월, AVB에 중요한 인사 이동이 있었습니다. 2011년 CEO로 임명된 티모시 J. Naughton는 2021년 말에 최고 경영자(CEO)에서 은퇴할 계획이며, 벤자민 W. 슐이 회사의 CEO로 임명되고 티모시 J. Naughton는 이사회 의장직을 맡게 될 것이라고 발표했습니다.

* 벤자민 W. 슐은 리테일 및 복합 부동산 포트폴리오를 소유, 개발 및 관리하는 상장 부동산 투자 신탁사 Seritage Growth Properties의 최고 경영자 겸 사장 겸 이사이며, 그 세리티지에 합류한 2015년 이전에는 Rouse Properties, Inc.의 최고 운영 책임자로 재직했으며, 그 전에는 보르나도 부동산 트러스트의 수석 부사장으로 재직했습니다.(벤자민 W. 슐은 아발론베이의 CEO임명과 동시에 세리타지와 그 이사회를 떠날 예정)

 

 

 

AVB, 아파트 브랜드를 타겟 소비자층에 따라 구분

 

Avalon(포트폴리오 74%) : 핵심 브랜드. 도심지 고급 아파트 브랜드를 선호하는 부유층이 타겟.

AVA(포트폴리오 15%)    : 젊은 층을 타겟으로 하며 도심 근처에 위치해 대중교통 접근성 및 식당, 쇼핑센터와 가까운곳에 위치. 개인공간이 작은 대신 편의시설(공용공간)이 큼

Eaves(포트폴리오 11%)   : 서브 브랜드. 교외에 위치하며 저렴한 거주지를 찾는 사람을 타겟으로함. 세탁기, 건조기 등 모든 가구에 편의시설이 풀 옵션

 

 

아발론베이 커뮤니티의 주력 포트폴리오는 Avalon 입니다. 주로 샌프란시스코, 미국 동부 등 양질의 일자리가 많은 도심에 Avalon이라는 브랜드를 달고 고급임대주택 커뮤니티를 개발하여 부유층에게 임대를 주고 있습니다. 

주거임대리츠는 각기 다른 전략을 취하고 있습니다. AVB나 ESS는 대도시에 주택을 매입 및 개발하여 고소득 직장인들을 대상으로 주택을 공급하고 있습니다. 이들과 다르게 대도시 교외지역을 주로 개발하는 임대주택 리츠도 있으며, 대학교 기숙사를 개발하여 학생들에게 임대를 주는 리츠도 존재합니다.

 

 

 

 

자산 형태

 

            

Type	커뮤니티 수	가구 수
Garden-style	135	40,979
Mid-rise(저층)	110	30,168
High-rise(주상복합)	29	8,489
Total Current Communities	274	79,636

 

 

* 샌프란시스코 & 뉴욕 첼시에 위치한 아발론베이 커뮤니티(AVB)의 자산

 

Aalon at Misson bay, San franCisco

Avalon West Chelsea

 

 

 

 

* 현재 개발중인 자산

 

AVALON DORAL; SOUTHEAST FLORIDA; 중층형 아파트; 예상 평균 임대료 $2,165

 

AVALON PUBLIC MARKET; NORTHERN CALIFORNIA; 중층 아파트; 예상 평균 임대료 $3,410

 

AVA HOLLYWOOD; SOUTHERN CALIFORNIA; 중층 아파트; 예상 평균 임대료 $3,215

 

 

 

 

지역별 포트폴리오 구성

 

구분	CURRENT COMMUNITIES		DEVELOPMENT COMMUNITIES		TOTAL COMMUNITIES		누적
	COMMS	HOMES	COMMS	HOMES	COMMS	HOMES
Total	275	79,886	22	6,960	297	86,846	100%
Boston, MA	39	10,440	4	757	43	11,197	12.89%
San Fernando Valley, CA	20	7,759	-	-	20	7,759	21.83%
Northern Virginia, VA	18	7,444	-	-	18	7,444	30.40%
Seattle, WA	19	5,135	3	937	22	6,072	37.39%
Maryland Suburban, MD	13	4,156	4	1,446	17	5,602	43.84%
New York City, NY	14	5,089	-	-	14	5,089	49.70%
Los Angeles Other, CA	20	4,084	2	849	22	4,933	55.38%
San Jose, CA	12	4,713	-	-	12	4,713	60.81%
Oakland-East Bay, CA	13	3,847	2	489	15	4,336	65.80%
Orange County, CA	12	3,370	1	653	13	4,023	70.43%
San Francisco, CA	17	3,988	-	-	17	3,988	75.02%
Central New Jersey	10	3,164	1	252	11	3,416	78.96%
Northern New Jersey	13	3,163	1	248	14	3,411	82.89%
Washington, DC	11	2,931	-	-	11	2,931	86.26%
Long Island, NY	11	2,890	-	-	11	2,890	89.59%
New York Suburban, NY	8	1,683	2	733	10	2,416	92.37%
San Diego, CA	8	2,066	-	-	8	2,066
Fairfield-New Haven, CT	9	1,664	-	-	9	1,664
Southeast, FL	4	1,214	1	350	5	1,564
Denver, CO	4	1,086	1	246	5	1,332

 

 

 

 

 

 

AVB가 제시하는 성장 전략

 

미국 임대주택 시장을 기반으로 '입지 + 운영 플랫폼(디지털 기술, 어플 등) + 성장 플랫폼(인수 및 재개발) + 포트폴리오 관리(하위 브랜드 런칭, 브랜드 재배치) + 자본 관리(재무상대표)' 를 성장 동력으로 제시하고 있습니다.

또한, 조직 내부적으로 개발 및 재개발에 전담하는 팀을 두고 있습니다.

 

 

 

 

 

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성장전략

 

요약

 

AVB는 직접 주택개발, 재개발에 참여하고 있습니다. 여기에는 아발론베이 커뮤니티가 주택공급을 위한 개발에 직접 참여하여 시공일정 통제, 비용절감이 가능하다는 이점이 있음.

좋은 땅이 있을때, 일단 토지를 취득한 후 보유한 후 장기간에 걸쳐 토지용도를 바꾸고 개발 자격을 얻고자하며 이 기간동안 부수적으로 발생하는 임대료는 '투자지출에서 차감'하는 형식으로 재무제표에 반영합니다.

부동산이란 자산은 사회, 환경적으로도 부동산 개발에 따른 영향을 줄 수 있기에 행정적으로 인허가가 까다로울 뿐만 아니라 투입해야하는 자본도 크기 때문에 이처럼 자신들이 직접 개발현장을 통제하여 외부변수를 줄이고 느리지만 보수적으로 사업을 하는것이 여러모로 유리할 수 있습니다.

자산은 시장상황이 호황일 때 매각하며, 여기서 얻은 이익으로 개발, 재개발, 인수 및 포트폴리오 조정을 실시. 입지확대를 원하는 시장에 빠르게 진출하는 전략을 취하고 있습니다. 이때, 포트폴리오가 성장하면서 점차 순운영수입(NOI)에서 '고정비용'이 차지하는 비율을 축소하겠다고 하고 있습니다. * 고정원가 비중 축소는 '경기불황'에 유리한데, 매출감소에 따른 영업이익(여기서는 NOI)감소폭을 낮추는 효과를 가져오기 때문.

즉, 호황기에 포트폴리오를 조정하고, 고정비를 낮추어 불황에 영향을 덜 받는 전략을 추구하는것으로 보입니다. 

 

 

1. 자산개발 전략

콜로라도, 워싱턴, 메사추세츠, 뉴욕, 버지니아 등 지역 사무소를 통해 시장 정보에 접근, 확장 기회를 파악한다고 합니다. 현버지니아 주 알링턴에 위치한 본사 외에 지역 사무소도 운영하고 있으며, target site선정 후 옵션 혹은 장기계약 조건으로 인수를 위한 협상을 하게 되며, 옵션 및 장기 조건부 계약을 통해 일반적으로 권리부여를 완료한 후 target site를 얻을 수 있게 된다고 합니다. 건설이 시작되기 직전에 개발 관련한 위험을 줄이고 자본을 보존할 수 있게됩니다.

그러나 개발에 적합한 토지에 대해 경쟁이 치열한 경우, 때로는 건설 전 토지를 취득하고 보유합니다. 개발자격을 얻거나 잠재적으로 주거용 이외의 용도로 토지를 취득한 상태에서 장기간 동안 재조정하는 전략을 취한다고 합니다. 이러한 직접적인 참여로, AvalonBay reits는 더 높은 시공 품질, 시공일정 제어 및 비용 절감을 달성 할 수 있다고 주장하고 있습니다. 개발, 자산 관리 및 건설 팀은 품질 솜씨를 보장하기 위해 건설 진행 상황을 모니터링 임대 및 운영 단계로 원활하고 시기적절하게 전환합니다.

개발 토지 경쟁이 치열한 시기에는 상업용 토지를 취득 할 수 있습니다. 다가구 주거용으로 사이트를 재구분하고 사용합니다. 향후 개발을 위해 이러한 건물을 보유하고있는 기간 동안 부수적인 것으로 간주되는 운영으로 발생하는 임대료는 순이익이 아닌 개발 추구에 대한 투자지출에 감면되는 것으로 간주됩니다.

 

2. 재개발 전략

커뮤니티 재개발을 수행 할 때, '우리의 투자가 대체 비용보다 적고 커뮤니티 단지가 해당 시장에 잘 포지셔닝 시킴으로서 매력적인 수익을 달성하는것'을 당사의 목표로 삼고 있습니다.

 

3. 자산매각의 경우 

장기 전략에 맞지 않거나 부동산 시장 조건이 호의적일 때(호황) 자산을 판매하는 전략을 가져가고 있습니다. 커뮤니티를 개발, 재개발 및 인수하고 포트폴리오를 재조정하기 위해 이러한 매각이익을 재투자하며, 또한 투자를 통해 창출 된 가치의 일부를 실현하거나 자본금을 외부 적으로 조달하는 대신 처분에서 순수익을 재투자하여 유동성을 추가로 제공하기도 하게 됩니다.

 

4. 자산인수 전략을 통해

AVB가 입지적으로 확대하고 싶은 시장에 빠르게 진출하는 전략을 취하고 있습니다. 인수(및 처분)는 또한 원하는 제품 믹스(product mix)를 달성하거나 포트폴리오의 균형을 재조정하는 데 도움을 주게됩니다. 포트폴리오 성장은 고정 판매관리 비용이 전체 커뮤니티 순운영 수입(NOI)의 적은 비율이 되도록 함.

 

5. 자산관리 전략

5-1 자산관리전략의 경우 수익극대화를 추구하고 있는데, 수입 극대화 전략은 기본적으로 다음과 같음.

• 주민 만족도에 초점
• 임대 만료를 엇갈리지 않고 트래픽 패턴과 더 잘 일치하도록 조정
• 시장 가격이 허용하는 한 높은 가격과 프리미엄 가격의 균형을 유지하고 임대료를 인상
• 수익 관리 소프트웨어를 사용하여 가격 및 임대 기간을 최적화

5-2 지출 억제 전략은 운영마진 증가로 이어지는데, 당사는 운영 비용의 증가를 다양한 방식으로 제한

• 사전 승인 된 공급 업체로부터 상품 및 서비스를 획득하는 구매 주문 관리를 사용
• 가능한 경우 대량으로 공급품을 구매, 3자 계약을 대량으로 입찰
• 아파트를 준비하는 비용을 제거하기 위해 높은 수준의 서비스를 통해 거주자를 유지하기 위해 노력함. 즉, 공실률= 비용. 공실률을 줄여 신규 거주자를 위한 마케팅, 공실 아파트 이용 비용 절감
• 비용효율적인 방식을 고려해 외주를 주거나, 이직자(= 경력자)를 고용

- 이외에도 몇 가지 더 있으나 크게 중요하지 않다고 생각하여 이하 생략합니다. -

 

경쟁상황

아파트 공동체를 확보하고 개발하기 위해 미래 개발을 위한 토지를 확보하고자 하는 보험 회사, 연금 및 투자 자금을 포함한 다른 부동산 투자자들과의 경쟁에 직면하고 있습니다. (임대 콘도 및 단독 주택과 경쟁하기도 하며 모든 형태의 개발자들과 부동산 자산에 대해 경쟁할 수 있으며, 콘도미니엄 및 단독주택 임대 및 장기체류로 제공되는 호텔 및 에어 비앤비 온라인 서비스를 현 거주자들과 장래 거주자들도 대안으로 고려중)

이에, 경쟁자로부터 장래의 입주자들이 더 나은 위치, 더 나은 편의 시설을 제공하거나 품질, 위치, 조건 및 편의시설을 고려할 때 가격이 더 나은 가치를 제공하는 커뮤니티로 인식될 수 있도록 하고 있습니다.

 

 

 

 

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19년 말 AVB 재무상태표(안정성 위주로)

 

부채/EBITDA = 4.6배, 유동자산은 8.6억 달러, 유동부채는 5.5억 달러.

 

 

부채 상환 이슈로는 9년간은 큰 문제가 될것같진 않습니다. (운전자본 현금흐름에 지장없는 한)

5년간 상환해야 할 부채는 5억달러, 2025년 큰 규모의 부채를 상환할 예정이지만.. 그건 그때 일이죠?

 

안정적인 재무제표라고는 하지만 정작 현금은 4000만 달러밖에 되지 않는건 아쉽습니다.

뭐, 그도 그럴게 리츠 대부분은 보유하고 있는 현금이 많지 않더군요.

 

 

 

 

'Core' FFO 성장률 10년 평균 9.1% 

 

 

AVB는 Equity Residential와 Camden Property Trust지분 일부를 소유하고 있습니다. 

 

 

 

 

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2020 Guidance

 

 

 

#1

19 결과 : 동일매장 NOI 3% 성장, 665백만달러의 신규개발 완료. 300백만 달러 가치 창출, 고성장 시장에 대한 투자확대

20 예상 : 동일매장 매출과 NOI 성장은 각각 2.7%, 3% 성장, 신규개발이 핵심 FFO에 공헌할 것, 성장을 추구하기 위해 개발 파이프 라인 관리, 유동성 및 재무제표를 리스크 측정방법으로 관리

>>> 본 프레젠테이션은 3월 1일 발간되었으니 2020년 예상치는 코로나로 인해 계획을 전부 수정할 것 같습니다.

유학생, 졸업반 대학생은 물론, 많은 사람들이 직장을 잃게 되었거나 잃게 될 위험에 처했으니 공실률이 상승할 것이 분명합니다.

 

 

#2

동일매장 임대 변경은 대체적으로 서부가 평균보다 높았지만 최근 3%에 수렴하는 모습

아발론베이 투자규모 추이를 보면, 13 ~ 16까지는 신규자산개발에 많은 돈을 지출하다가,

16년부터 자산개발 규모를 1억 달러 밑으로 유지중 이었습니다. 

서부가 동부보다 변동폭이 크네요.

 

 

 

 

#3

이 보고서를 제출한 3월 1일, (현재 3월 말)불과 1달 전만 하더라도

동일매장 & 재개발로부터 NOI는 소폭 증가 + 신규 개발한 자산으로부터 NOI가 4.6% 상승할 것을 예상했지만

 

 

AVB가 참고한 가정 자체가 완전히 달라지게 되었습니다.(코로나)

 

#4

고용과 임금만 보더라도 코로나로 인해, 아발론베이는 직접적인 타격을 입을것이 확실합니다.

캘리포니아, 보스턴, 뉴욕, 시애틀에 포트폴리오 90%가 몰려있으며, 임대인 대부분이 20~30 대졸자, 직장인이 대부분 입니다. 임대인이 임대료를 지불하지 못하게 되면 당연히 공실과 임대료 하락 압력이 생기겠죠.

INDUSTRY 부분은 모두 불리한 방향으로, CONSUMER 역시 불리한 방향으로 내려가지 않겠나 싶습니다. 정부 재정정책과 FED통화정책은 유리한 부분(금리)이 있겠지만... 

 

 

#5

동일매장 매출은 2.7% 상승할 것으로 예측했습니다.

코로나 이후, 미국 경제가 침체 돌입시 앞으로 어떻게 될지는 잘 모르겠습니다. 코로나 종식 그리고 그 이후, 미국 경제회복에 달려있습니다.

 

 

 

 

#6

다행인것 중 하나는, 지난 3년간 AVB가 평균보다 낮은 신규개발투자를 했다는 것이겠네요.

대략 800백만 달러 수준에서 신규개발을 해왔습니다.

 

 

 

 

#7

자료에 따르면, 플로리다에 커뮤니티 4곳 인수 & 1곳 개발 OR 개발권 소유. 도합 604백만달러

덴버에도 611백만 달러 규모의 인수 및 개발 예정이었는데 차질이 있을 수 있겠군요.

 

 

 

 

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AVB 현황 추적 링크

코로나 대응 - 4/5 

https://exponentialgrowth.tistory.com/38?category=826007

20 1Q 실적발표 - 5/13

https://exponentialgrowth.tistory.com/42