신한알파리츠 배당확정 + 개인적인 생각

 

1. 신한알파리츠가 11월 05일 배당을 확정했습니다.

배당금은 지난분기대비 2% 정도 상승한 주당 153원이며, 배당기준일은 9월 30일 입니다.(이때 신한알파리츠를 보유하고 있어야 배당을 받을 수 있습니다.) 대략 1월 초에 배당을 받을 수 있습니다.

신한알파리츠는 판교 크래프톤타워를 기초자산으로 하여, 지속적인 유상증자를 통해 대일빌딩, 트윈시티 남산오피스를 매입하였고 이번에 매입한 신한L타워 역시 차후 유상증자를 통해 매입건을 마무리 지을 것 같습니다.

 

 

	2019		2020
분기(월)	3	9	3	9
시가총액(억)	2953.06	3857.84	3244.46	3506.11
가격	6200	8000	6200	6700
DPS	273		303
135	138	150	153

 

배당은 매 분기 지속 상승중이며 전년대비로는 10%가량 상승하였습니다. 이렇게 바람직한 모습이 앞으로도 계속 되었으면 좋겠습니다!

운용사가 어느 지역의 어떤 자산을 매입하는가도 중요하지만 자금은 어떻게 조달할 것인가도 참 중요해 보입니다. 대출을 받더라도 무엇을 담보로 하는지(좋은 자산을 매입하면 그만큼 담보 가치도 올라감), 그 기간은 어느정도로 할 것이며 만기시 자산을 매각할 것인지, 연장할 것인지) 유상증자를 하더라도, 주주들에게 좋은 모습을 보여야 주주들이 적극적으로 유증에 참여하겠죠. 주주들의 적극적인 참여를 이끌어 낼수록 더 많은 자금을 조달 할 수 있을 테니까요.

코로나로 인해 상업 오피스 공실률이 상승하는 추세임에도 불구하고 신한알파리츠는 3%의 공실률을 보여주며 큰 타격을 입지 않은 모습을 보이고 있습니다. 공실 대부분은 최근 매입한 트윈시티 남산오피스에서 기인했고, 보유 자산 절반가량을 차지하고 있는 크래프톤타워는 공실률이 2%대, 나머지 오피스 자산 역시 100%, 97%를 기록하고 있습니다. 오피스 임대인의 40%가 IT업종(게임, 소프트웨어)라는 점에서 코로나로 인한 장기적인 타격은 제한적인 것으로 보입니다. 알파리츠는 국내의 다른 상장리츠와 다르게, 상장 초기부터 임차인에 대해 회의적인 시선은 거의 없었습니다. 이와 더불어 매입한 자산의 위치는, 향후 개발이 일어날시 가치상승 가능성이 상존하기에 부동산 회사임에도 불구하고 주가상승 가능성이 있다고 저 개인적으로는 그렇게 생각하고 계속 투자하고 있습니다.

다만, 시간을 내어 몇 군데 탐방해본 결과 몇몇 오피스 건물의 상업 부동산은 업황이 좋아보이지 않았습니다. 대부분의 공실은 상업 부동산에서 발생한 것으로 보입니다.

 

2. 여담으로

리츠가 부동산 직접 투자에 비해 단점도 있고 장점도 있으며, 신한알파리츠가 신한지주의 계열사라는 점에서도 장단점이 있다고 봅니다.네이버 토론방에서 신한L타워 매입건에 대해, 다른 계열사의 보유 부동산을 비싸게 넘겨받고, 부동산 매입에 대한 수수료를 소액주주들로부터 받고자 하는 의도가 있는거 아니냐..!

라고 주장하는 글을 본 적이 있습니다. 당시 신한L타워를 3000억에 매입하는것은(결과적으로는 2800억에 매입) 과도한거 아닌가에 대해 말이 있었는데, 충분히 의구심을 가질수 있다고 봅니다. 하지만 저 개인적으로는 ..

신한생명이 신규사옥으로 사용하고자 했던 자산을 2022년 도입 예정인 신지급여력제도(K-ICS)에 대비해 자본 확충 목적으로 (입주 4년만에) 매각한 것이기 때문에, 매각 의도가 강제적인 면이 있다는 점에서 저는 중립적으로 보고 있습니다.

알파리츠를 운용하고 수탁을 맡는 입장에선 자산매입 및 매각으로 수수료를 수취하고 싶을 것입니다. 신한생명도 해당 자산을 신규사옥으로 사용하려 했지만 다른 사정으로 매각해야하는 입장이 되었기 때문에, 기왕 매각해야 한다면 충분한 값을 받고자 하는 목적이 있을 수 밖어 없습니다. 하지만 다른 점도 동시에 고려해야 하지 않을까 합니다.

 

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초반에 신한L타워 매각 관련한 이슈가 등장했을때 biz조선에서 예측한 가격은 2500억이었지만 신한생명에서 3000억에 매각하겠다는 말이 있었습니다. 당연히 신한생명은 기왕이면 높은 가격에 매각하고자 하겠지만, 동시에 자산을 2022년까지 매각해야 한다는 점도 고려해야 합니다. 생명보험업계에 본격적으로 K-ICS가 도입되기 전에 매각해야 한다는 점에서 신한생명은 '높은 가격을 불렀다가 자산을 매각하지 못할 가능성'을 생각해야 합니다.

이런 자산은 자금여력이 있는 법인을 상대로 매각해야 하겠지요. 여기에 더불어 신한생명이 사옥을 매각한 이유였던 K-ICS가 본격 도입되면, 부동산 위험계수가 상향 조정받게 됩니다. 부동산 위험계수가 대략 25% 가량 상승하면 적립금도 더 많이 쌓아야 할 것으로 예상된다고 하는데, 당연히 국내 보험사들은 건물을 매입하고자 하는 유인이 떨어지게 됩니다. 신한생명이 건물을 내놓은 이유도 마찬가지 이유였며, 삼성생명도 2016년부터 지금까지 1조6057억원에 달하는 부동산을 정리한 바 있습니다. 

따라서 신한생명은 자산을 최대한 적정값을 받고 팔고자 했을텐데, 매각 가능성이 있는 주체로 본사 사옥을 찾는 기업, 자금여력이 있는 운용사 펀드, 리츠, 보험사(운용사)등을 꼽을 수 있지만 이중 보험사, 운용사는 K-ICS로 인해 자연스럽게 대형 오피스 자산에 대한 관심이 적을 수 밖에 없을 뿐더러, CBD가 2020년 5월 기준, 9.1%라는 상대적으로 높은 공실률을 기록중이라는 점에서 매입 고려시 더욱 신중하게 접근할 수 밖에 없습니다. 뿐만 아니라 사옥을 찾는 기업들도 업황이 좋은 산업도 제한적일 뿐더러 수천억을 주고 건물을 살만한 기업도 제한적입니다. IT, 바이오, 스타트업은 판교나 강남을 우선 고려하는 추세입니다. 

 

반면 계열사인 신한알파리츠는 주가는 안정적이고 유상증자도 연이어 성공시켰으며(자금조달 여력이 충분해 빠르게 자산을 매입해줄 수 있음), 신한알파리츠의 대표가 공언했던 자산1조 목표를 공언한바 있기에 자산매입에 관심이 많다는 점(신한생명과 마찬가지로 목표달성을 위한 시간이 촉박), 우량 임차인을 원한다는 점(임대인 입장에서 당연한 점이지만, 더욱이 리츠는 개인주주들이 임대인의 지명도에 관심이 많으므로)   

등을 고려해 보면 신한알파리츠와 신한생명은 적정한 값이라면 계약을 성립하고자 하는 유인은 충분해 보입니다.

이와 더불어, 신한생명은 애초에 저 자산을 2014년 미래에셋자산운용의 펀드로부터 2200억에 매입후 2016년 신사옥으로 입주한 상태입니다. 저금리 상황에서 부동산 가격이 크게 뛰었는데 마찬가지로 신한알파리츠가 보유한 판교 크래프톤, 더 프라임빌딩 역시 지난 2년사이 가격이 많이 오른 상태입니다. 마찬가지로 신한L타워 역시 이전보다 가격이 상승한 것은 당연하다는 점에서 6년전에 비해 600억 오른 2800억에 자산을 매입한 것은 웃돈주고 매입했다고 보긴 어렵지 않나 생각합니다.

 

 

 

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