Sam Zell이 만든 레지덴셜 리츠 : EQR

 

 

 

 

 

 

EQR은 미국 도시 및 고밀도 교외 지역에 위치한 309개 부동산을 보유하고 있으며 가구 수는 총 79,962입니다. 시가총액은 AVB(아발론베이 커뮤니티)와 근소한 차이만을 보이고 있는 대형 주거리츠입니다.

EQR은 Grave dancer라는 별명을 갖고있는 Sam Zell이 IPO했는데, 2007년에 EQR을 390억 달러에 블랙스톤 그룹에 매각한 바 있습니다.(지금도 최대 개인주주) 당시에는 역사상 가장 큰 LBO라고 하네요.

참고로 Sam Zell이 보유한 자산의 추정 가치는 47억 달러로 평가되며, 포브스 세계 억만장자리스트 에 349 위에 올라와 있습니다.

 

 

 

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2019 Annual report

“ 지식기반 경제는 우리나라에서 많은 성장을 주도하고 있습니다. 그리고 우리는 보스턴, 뉴욕, 워싱턴 DC, 남부 캘리포니아, 샌프란시스코, 시애틀, 현재 덴버의 도시 및 고밀도 교외 지역에서이 경제의 중심에 포트폴리오를 집중했습니다. ”

 

2020년 4월에 발간된 공시에서 EQR은 폐쇄로 인해 임차인의 역학 관계가 근본적으로 바뀌 었음을 인정

 

> 주가는 연초 $86에서 현재(9월) $56로 약 25 ~ 30% 하락.

 

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“오늘날의 전염병과 초과 근무에도 불구하고 이러한 장소는 계속해서 성장할 것이며, 양질의 위치가 좋은 임대 주택을 선택하는 인구의 많은 부분을 끌어들이는 고임금 일자리를 창출 할 것입니다. 이들은 또한 임대 주택을 비용 매력적인 옵션으로 만드는 단일 가족 주택 소유의 가장 높은 비용을 특징으로하는 시장입니다.

“이곳에는 걸어서 심부름을 마칠 수 있거나 대중 교통을 쉽게 이용할 수있는 라이프 스타일에 매료되는 부유 한 세입자들이 영구적으로 있습니다. 이러한 시장에 사업을 집중함으로써 우리는 고품질 고객을 유치했습니다.

“우리의 거주자 기반은 경제에서 가장 높은 수입을 올리는 부문에서 일하며 임대료 부담이 없습니다. 이는 경제가 좋을 때 임대료를 더 쉽게 인상하고 경기 침체기 동안 불량 부채 노출을 줄이고 탄력성을 높일 수있는 능력을 만듭니다.”

 

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> 2015년 초부터 약 3만 6천채의 아파트를 95억 달러에 매각한 바 있습니다. 자산을 매각해 투자수익률과 IRR을 높이고 새로운 자산을 취득하고 개발하는것이 EQR의 성장전략입니다. 다른 주거리츠와 비교해봐도 줄곧 잘해왔습니다. (AVB와 비슷한 전략이며 미국내 다른 주거리츠와 비교했을때 상대적으로 수익률이 높았기 때문에 '줄곧 잘해왔다는 표현을 사용함)

> EQR이 투자하고 있는 지역은 미국 인구의 16%만 차지하고 있지만 GDP로 본다면 미국 전체 GDP의 24%에 달합니다. 미국의 해안지역(동, 서부)에 이른바 STEM (과학, 기술, 엔지니어링 및 수학) 일자리의 28.5%를 차지하기 때문입니다.

 

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2020 2Q 실적발표

 

“지난 몇 년 동안 우리는 맨해튼을 포함한 일부 도시 위치에서 노출을 적극적으로 제거하고 더 밀집된 교외 자산을 구입했습니다.

“우리의 현재 포트폴리오 믹스는 약 55% 도시와 45% 교외입니다. 우리는 부유 한 세입자가 살기를 원하는 도시와 밀집된 교외 지역과 장기 수익률이 극대화 될 것이라고 생각하는 시장에서 아파트를 계속 짓고 구매할 것입니다.

"우리는 우리의 전략이 고품질의 도시 자산을 유지할 수있을만큼 충분히 유연하다고 믿으며 시간이 지남에 따라 포트폴리오에 약간의 숨을 불어 넣어 주주들에게 안정적이고 성장하는 수입 흐름을 계속해서 생산할 수 있습니다."

• 2020년 2분기 교외자산 (회사 포트폴리오의 45%)은 96.6%를 차지하였음.
• 보스턴, 캠브리지, 맨해튼, 브루클린 및 샌프란시스코 시내 도시자산(포트폴리오의 약 25%)이 91%.
• 워싱턴, DC, 시애틀 및 캘리포니아 남부의 도시자산 (포트폴리오의 30%)이 95.2%

 

20년 2분기 임차율은 95% Equity Residential의 임대료 회수율은 97%를 약간 넘는 수준

 

“데이터에 따르면 연봉이 15만 달러 이상인 근로자 중 4%만이 저소득층의 저소득층에 비해 최근 일자리를 잃었습니다. 우리는 2분기 동안 주거 임대료의 약 97%를 징수했으며 이는, 이들이 잘 고용되어 있고 의무를 다할 수 있는 고객 기반에 기인합니다. 7월도 비슷한 추세입니다.”

 

그림과 같이 주당 운영자금은 전년 대비 7.5%, 그러나 2020년 FFO 성장률은 -4% 예상

 

 

EQR은 현재 $56.78에서 거래되고 있습니다.

EBITDA대비 부채비율은 하락하고 있습니다. 부채관리도 적절해 보이며

COVID-19 직전에는 25.7 / FFO, 현재는 16.7배, 가장 주가가 낮았을때 8.1배였습니다.

EQR은 2008년 배당금을 $1.93에서 $1.35로 삭감한 다음 2013년에 인상을 시작했지만 2015년에 다시 삭감한 바 있습니다.(그 해에 삭감한 것 이상으로 특별 배당금을 지급한 바 있습니다.) 이후로 배당금은 매년 평균 6% 증가해왔습니다.

컨센서스에서는 2020년 AFFO 총액이 $2.93로 예상하고 있고, 추정치가 맞다면 AFFO는 -6% 하락하는데 그치게 됩니다. 주당 배당금 $ 2.41보다 높습니다.