공간의 가치 - 박정석

 

투자에 있어서 꾸준한 공부는 필요하다고 생각합니다.

 

다만, 이 말이 투자세계에서 공부가 높은 수익률로 직결된다는 것은 당연히 아니겠죠.

주식공부를 꾸준히 해왔고 코로나 이전부터 주식에 투자해 왔음에도, 아무것도 모른 상태로 코로나 폭락에 미국주식에 투자한 친구보다 저의 올해 수익률은(아직 올해가 다 가지 않았지만요ㅋㅋ) 훨씬 낮습니다. 종목도 잘 골랐지만(실력), 폭락장에서(운) 용기있게(행동) 매수한 덕이겠죠. 투자를 위한 공부가 좋은 수익률을 보장해 주지는 않습니다. 하지만 그래도 투자에도 공부가 필요한 이유는 장기적으로 투자세계에서 아웃되지 않고, 기회를 찾아서 꾸준히 안타를 치기 위해서라고 생각합니다.

살면서 험한꼴 보지 않기 위해서라도, 그리고 너무 한곳에만 몰입하지 않기 위해 다양한 분야에서 기초적인 공부를 해둘 필요가 있다고 생각합니다.

 

20대로서 부동산 시장을 보며 여러가지 생각이 듭니다.

여러 자료를 찾아보면서 한국에서 부동산은.. 아니, 부동산은 한국만이 아니라 선진국에서도 중산층의 핵심 자산이라는 것을 알게 되었습니다. 주식만이 아니라 부동산도 꾸준한 관심이 필요하다는 것을 절감합니다. 이번 부동산 시장 상승이 없었어도 20대에 시드도 크지 않아 부동산을 살 상황도 아니었고 아파트가격 폭등으로 노동소득으로만 진입이 불가능해질 정도가 되었지만 (관망자 입장에선 주식시장은 폭등해도 참여 기회가 있지만, 부동산은 폭등하면 그냥 기회가 없더군요)

언젠가 기회는 다시 찾아온다고 생각하고 이럴때 더욱 분기탱천! 해야겠습니다. 

 

 

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부동산 입문서로 무엇이 좋을까 찾아보다가 도서관에서 '공간의 가치'라는 책을 발견하고 집어왔습니다. 

 

공간의 가치라는 책은 단순히 부동산 트렌드나 향후 좋아질 입지를 추천하거나, 요즘 핫한 아파트 특정 부동산을 조명하는 그런류의 책이 아닌게 마음에 들었습니다. 그보다는 다양한 부동산 자산에 대해 어떻게 바라보아야 할지에 대해 생각하게 만들고, 한국 부동산 시장의 역사와 시장 참여자들에 대해 자세히 설명해줍니다.

한국과 미국의 주식시장이 보이는 특징은 물론, 각자 걸어온 역사도 다르듯 부동산시장 역시 한국의 부동산 시장과 일본, 유럽, 미국의 부동산 시장은 역사도 다르고 나라마다 부동산 시장에서 볼 수 있는 공통점도 있을 것이고 차이도 존재합니다. 그리고 이러한 차이는 모두 그 시장에 참여하는 참가자들(사람)과 역사와 문화의 차이로 인해 기인한 거겠죠.

2013년 발간된 책이기 때문에 현재 한국의 부동산 시장 상황과 아주 사알짝~ 다른 부분도 있지만 한국 부동산만의 특징, 규제와 법규등에 대해 중점적으로 알려주기에 부동산에 대한 지식이 거의 전무하던 저로서는 한국의 부동산 시장에 왜 이런 제도가 생겨나게 되었고, 시장 참여자들이 그런 행동을 하는지에 대해 알 수 있었습니다.

예를들어 오피스, 상점, 주거 부동산 시장에서 가장 큰 비중을 차지하는 이 3가지 시장에 부동산 시장에 규모의 경제가 각기 다르게 적용되는데, 오피스의 경우 규모의 경제가 달성되면 기계식보다 자주식 주차를, 넓은 로비와 편리한 수직동선이 가능해지고, 한 층의 바닥면적 상승으로 대기업이 입주할 수 있기에 임대료는 규모가 클수록 상승하게 됩니다. 주거 역시 1000세대 이상의 대규모 단지가 들어서면 아름다운 조경과 넓은 주차시설을 갖출 수 있게되며 난방비용, 관리비용이 절감되고 소득과 문화수준을 고려한 커뮤니티시설이 만들어지게 됩니다.

아파트가 연립, 다세대보다 비싸고 소규모 단지보다 대규모 아파트 단지가 더 비싼 이유가 여기에 있었던 거죠. 나름 알고나면 어렵지 않은 논리지만, 누가 구태여 알려주거나 홀로 심오하게 고민해 보지 않았다면 계속 모르고 있었을 관점 입니다.

 

 

그리고 개인의 신용도가 부동산에서 생각 이상으로 중요하다는 사실은 생각하지도 못했고, 정말 의외라 생각했습니다. 부동산에서 개인의 신용도라면 은행 대출시 금리에만 영향을 주는 것이 아니라 한국 부동산 시장 상당부분을 설명해주는 요인이더군요.

임대차 계약에서 공간에 대한 사용을 허가하고 임차인은 사용에 대한 대가로 임대료 지불하게 되는데, 임대인 임차인 모두에게 있어서 신용은 중요합니다. 이 신용이라는 것이 '디폴트, 공간훼손, 보증금 미반환' 등 여러 위험을 일으킬 수 있고 바로 이것이 시장구조를 형성하기 때문입니다. 예를들면, 미국에서는 임대주택시장이 활성화 되어 있지만(미국에서 임대 주택을 아파트라고 부릅니다.) 한국은 그렇지 못한데 이는 한국에서 개인 임차인의 채무불이행 위험(신용위험)이 크기 때문입니다.

한국에서는 채무불이행을 해도 신용등급이 하락하지 않으며 제 3자의 보증도 없고 강제 퇴거기간이 미국 3개월 이내에 비해 한국은 6개월 입니다. 임대주택시장에서 당연히 한국의 도적적 해이가 더 크겠죠. 뿐만 아니라 임대인의 신용위험으로 인해 한국의 부동산 보증금 가격은 타국에 비해 높아지게 되었으며, 권리금이라는 한국만의 특이한 제도 역시 임차인이 공간에 많은 투자를 했음에도 계약기간을 채우지 못하고 쫒겨날 수 있는 위험에서 기인한 것이었습니다. 임대인이 바뀌는 경우 원칙적으로 기존 계약은 새로운 임대인에게 미적용되기 때문입니다.

 

이외에도 한국의 아파트가 정형화된 이유, 과거 정부에서 추진한 획일적 토지 공급. 주택을 저가 분양함으로 인해 제대로된 부동산 개발회사가 발생하지 못하고 건설회사가 시장을 주도하게 된 이유에 대해서도 알 수 있었고

그리고 무엇보다 

 

'한국의 전세 보증금제도'

 

에 대해서도 자세히 알 수 있었습니다.

전세 보즘금은(앞으로 계속 남아 있을 가능성이 낮아질 것 같지만..) 대한민국의 시민으로서, 투자자로서, 임대인 임차인으로서 그리고 정책 결정권자라면 알아 두어야 할 제도라는 점에서 사실상 이 책의 하이라이트 아닌가 합니다.