2020 부동산 메가트렌드 요약

 

2020 부동산 메가트렌드 (HMS부동산 랩) - 물류 부동산 위주로

 

<전통 리테일 부동산의 몰락 / 물류 창고업의 부흥> - 이젠 소비자들이 오프라인에서 직접 만지고, 테스트하는 가운데 온라인으로 주문해서 즉시 배송받는  전략이 새로운 트렌드로 부상

온라인 플랫폼을 장악한 강자들의 오프라인 진출 - 아마존 / 카카오(카카오톡 이용자 : 국내 시장에서 확고) / 네이버프렌즈(라인 이용자 : 해외 시장에서)

 

<공장과 창고물류업의 도심 진출 역사>

- 18~19세기 산업혁명 당시 유명한 산업도시들은 항구, 내륙교통 요지에 위치. 재료, 상품운반비가 상당히 비쌌기 때문에 '어떻게 하면 토지를 압축적으로 활용해 공장을 짓고 싼 값에 빠르게 배송할까'가 문제'(= 좁은 땅에 건물을 최대한 올려 나름 4~5층 고층 형태의 건물에 위치) 

- 그러나 교통혁명과 기술혁명으로 운송비는 대폭 하락. 공장은 도시를 벗어나 밖으로 나갔고 서울 역시 구로공단 등 주요 공장은 서울이라는 도시에서 외곽으로 밀려남.( = 용도 간 토지전쟁에서 공장 및 창고는 항상 패배했고, 토지 활용의 댓가로 주거, 오피스, 리테일이 항상 그것보다 경쟁력이 높았음)

- 이제는 온오프라인 리테일시장의 위기로 용도 간 토지전쟁에서의 우위도 변화를 겪는 중. 전체 소매거래에서 전자상거래의 비중은 2015년 7%에서 2020년 14.6%로 2배 증가. 이것이 시사하는 바는 다음과 같다

1. 온라인 활성화에 대비해 오프라인 리테일 시장 약화

2. 온라인 거래 증가에 따른 배송수요를 충족하기 위한 창고, 물류업의 중요성 증대

 

 

< 21세기에 접어든 물류부동산의 메가 트렌드 >

이는 최근 O2O(오프라인 투 온라인); 온라인에서 제품 정보를 제공하고 주문을 접수 & 오프라인에서 제품 보관 & 수송 통합 추세와 무관하지 않다. 과거처럼창고물류가 리테일에 밀려 외곽으로 말려나는 것이 아닌, 창고업이 리테일 기능을 대체, 보완하고 있음. 드론택배 등 물류혁명은 이미 도래.

- 전자상거래라는 새로운 유통채널의 등장과 성장은 기존 공급망에서 물류 네트워크를 구성하는 물류센터의 역할에 + 소비자 중심의 배송센터라는 신규 수요의 창출로 이어짐. 나아가 배송센터 수요 증가는 물류센터를 소비자와 가까운 도심 인근으로 이동시키면서 대형화 하는 추세로 이어짐.

 

 

 

<물류에서 중요한 것>

 

- 과거의 물류 : 1980~1990 세계화 속에서 대륙간, 국가간 상품의 이동 용이를 위해 항만과 공항 중심으로 발전

- 2000년대 이후부터는 기존 공급망 관점에서의 물류네트워크 구성은 전자상거래 성장에 기인한 수요에 비추어볼때 결코 부합하지 않음. 전자상거래가 다른 유통채널과 다른 것 : 편리함 = 소비자가 상점을 방문하지 않아도 물건을 구매

- 편리함의 정도는 물건 구매를 위해 돈을 지불하고 물건을 받기까지 걸리는 시간에 따라 달라진다. 물건값이 지불되고 물건을 받기까지 소요되는 과정을 풀필먼트라고 하는데(주문배송) 전자상거래의 경쟁력은 이것을 최소화하는 것

- 배송센터의 규모와 함께 중요한 것은 '입지' ; 자동화로 배송센터 내 처리시간은 기술발달로 감소 BUT 라스트마일(최종 목적지)까지의 배송은 절대적으로 입지에 의해 결정된다. 배송시간은 소비자가 서비스 질을 평가할 때 가장 중요하게 생각하는 요인.

- 물류센터가 단순히 물건 보관, 상점에 배송하는 기존 역할에서 벗어나 소비자들의 상점 방문을 대체하는 기능으로 진화중. ( 물류센터의 기능 혁신 + 구매 상품의 최종 목적지 배송에 대한 서비스 개선 = 오프라인 방문을 통해 물품 구매와 온라인 구매의 차이를 최소화)

 

<물류센터는 어디로?>

전통적으로 : 물류센터는 토지가격이 가장 저렴한 곳에 위치.(일반적으로 가장 비싼 토지는 상업용, 그 다음은 주거, 그리고 최종적으로 가장 싼 토지에 물류센터)

- 물류센터가 많은 이천 물류센터 임대료는 평당 월 2.5~3만원(서울소재 프라임 오피스 평당 임대료 월 10만원)

- 접근성을 좌우하는 주요 교통수단에 대한 의존도가 높다. 오피스, 리테일, 주거 부동산은 대중교통이 중요하지만 물류부동산은 트럭이 중요하다. 대표적으로 간선 교통망, 고속도로 접근성이 매우 중요한 입지 요인.

- 수도권 물류센터는 경부고속도로 중심으로 중소 규모 창고로 개발되기 시작하여 영동고속도로, 중부, 중부내륙고속도로 준공 이후 신규 고속도로 주변으로 개발 축이 이동했다. 현재 서울 포함 수도권 물류센터 재고량은 850만평, 이중 절반 이상이 영동고속도로, 중부, 중부내륙고속도로가 통과하는 용인, 이천 지역 중심에 위치한다.

변화의 바람 : 물류서비스에서 경쟁우위를 차지하기 위해 도심 인접 물류센터가 필수적이게 되었다. 이를 확보하기위해서라면 높은 임대료를 감수할 기업들이 증장하고, 물류센터 개발에 보다 높은 가격을 지불하게 되면서 도심 인근에도 물류센터가 공급되기 시작했다(15년 가든파이브에 인접한 동남건 물류단지 Loasis , 김포 고촌물류단지 등)

- 소비자 접근성 뿐만 아니라 노동력 확보를 위해 인구밀집지역에 가까이 입지해야 할 필요성이 커졌기 때문. 기존의 b2b배송은 배송 빈도가 낮고, 배송 단위가 큼 b2c 배송은 빈도가 높고, 다품종 소량이 주를 이룬다. 소량의 다품종 물건을 창고에서 신속, 정확하게 골라내어 포장하는 일은 자동화 시스템 도입에도 불구하고 대다수 공정이 사람에 의해 이루어지는 중이다.

- 대형화가 필수적 : 배송센터는 마트처럼 다양한 물품을 갖추어야 함.

1. 빠른 배송을 위해 많은 상품을 보관하고 보관된 상품중 판매된 상품을 수집해 소비자에게 전달될 상자에 포장하여 목적지별로 분류하고 트럭까지 싣는 과정을 빠르게 처리하기 위해서는 대형화가 필수.

2. 비용을 낮추기 위해 물류센터들을 통합 운영해야 할 필요성에 직면하고 있다, 그래서 업계 선두인 대한통운의 최근 물류네트워크를 구축하는 중

 

<다양한 규모와 유형의 물류센터 생태계>

최근 물류센터 대형화 추세와 허가 면적의 증가에 대한 의문 : 기존 중소형 물류센터는 공실로 남을까?

답은 NO. 전자상거래 기업의 신규수요와 기존 물류업체 통합 수요가 대형센터에 집중되어 있지만 시장에는 그 외에도 수요가 다양하다.

1. 물류센터 규모는 고객 회사의 규모와 밀접(즉, 성장 단계별로 다양하며 대기업이 되면 독자 개발하기도 함)

2. B2B 비즈니스 기업은 여전히 배송빈도가 낮고 단위도 크다. 이들은 전자상거래발 배송전쟁에 참여하고 있지도 않다.

3. 물류부동산 임차인의 수요는 각 기업의 성장단계(초기, 성숙시)에 따라 구별이 필요하다.

(성숙한 순 : 백화점(입점 업체 물량을 소화, 성장률 낮음) > 마트(전국에 거점 형태로 존재, 네트워크 완성단계, 매년 5%성장중이며 기존 구축된 물류 네트워크를 시장에 유동화 가능) > 전자상거래(신규 사이클 촉발, 상품보관 창고 + 유통형 창고 형태를 모두 갖춘 수요는 기존에 존재하지 않았다)

 

<물류부동산은 돈이 되는 자산인가?>

- 물류부동산은 다른 상업 부동산에 비해 상대적으로 수익률이 높음(투자수익률 기인 요소 : 매입가격, 대출, 운영비용)

- 이 요인들은 상업용 부동산 자산별로 다름. 따라서 이 요인들이 반영되지 않는 Cap rate비교법이 유용

(물류 cap : 6~7%대, 오피스 cap : 4~5%대) 과거 오피스의 cap이 6%였던 적이 있었는데 당시 물류 cap은 8%대. 즉, 2% 차이는 계속 유지되었음. 이러한 캡레이트 스프레드는 자산별 투자위험에 기인

- 리스크 : 시장투명성, 물류부동산 임대차 운용상 특성때문

오피스 = 거래 규모가 거대(유동성) / 많은 거래 자산이 기관이 투자할 수 있는 수준으로 관리(ex. 실사 자료구비. 물류 부동산은 이러한 자료가 미비한 편) / 다양한 임차인을 들일 수 있다.

물류 = 상대적으로 적은 거래량 / 낮은 투명성 / 1만평 이상의 대형 자산도 2~3인의 임차인으로만 구성되는 경우가 대부분(임차인들은 안보, 관리 등의 이유로 각 층을 개별 사용하기를 선호)

 

 

 

< 주거 부동산 >

 

<1인 가구 시대> - 인스타영향력의 증가, 온라인 플랫폼의 오프라인 이동, 물류업의 도심 진출의 중심에는 '밀레니엄 세대'가 존재하며, 이들에 대한 이해 없이는 부동산을 둘러싼 거대한 패러다임 변화를 이해할 수 없다.

(미국 밀레니엄 1980~2000; 9200만명 > 베이비부머 1948~1964 / 한국 밀레니엄 1400만 > 베이비부머 950만)

N세대, Y세대, 88만원 세대, 3포 세대, 사토리, 단선거우 모두 밀레니엄 세대의 어려움에 초점을 둔 용어로, 상당히 가난한 세대이기도 하며, 이들은 '월등한 디지털 매체 활용 능력, 이를 매개로한 온라인 네트워킹' 즉, 이들은 디지털 네이티브로 불리며 인터넷으로 웹툰, 영화, 넷플릭스를 보고 친구들과 SNS에서 어울리며 온라인 게임을 즐긴다. 또한 제품 브랜드에 의존하기보다 소셜미디어 등으로 제품 정보와 다른 소비자의 사용후기를 통해 의사결정을 한다.

즉, 이들은 경제적 어려움에 처해있으며, 기업의 고용은 부진해 실업률이 높다. 높은 실업률은 높은 가계부채와 비혼으로 이어지며 즉, 1인 가구가 이전보다 경제적 기반이 취약하다는 것을 나타낸다. 허약한 경제상황, 낮은 고용과 소득이라는 제약아래 이들이 선택하는 주거유형은 이전과는 완전히 다르다.

전망 : 1인가구 증가세는 앞으로도 꾸준할 것이며, 여성과 남성, 전 연령대에서 1인가구가 증가하고 있다.(사실 1인 가구는 밀레니엄만이 아닌, 노인층에도 상당히 많다. 특히 독거 여성들이 많으며, 이들 50%가 소득 하위 수준이다.)

일반적으로 지역간 격차가 없다면(=지역 무관, 동등한 수준의 쾌적한 환경요소를 제공한다면)밀레니엄 세대는 서울시내 모든 지역에 일정 비율로 균등하게 거주할 것이지만

위치 : 직장과의 거리(교통) 낮은 집값을 고려해 최적의 선택을 하기에 특정 지역에 몰릴 가능성이 높다. 1인가구 밀집지역은 광진구, 관악구 신림동, 서대문구, 강남역삼, 논현, 성북 동선동, 마포구 서교동, 관악구 청룡동, 낙성대동, 행운동, 중앙동 순이다. 대부분 대학가, 오피스타운 인근이며 지하철 접근성이 좋으며 압도적으로 다가구 주택이 많다.

부담 : 그러나 이러한 주거지역 보증금을 월세 전환율 6%로 월세화시켜 평당가로 계산하면 (1인 가구 거주 주택 전용면적 8평 기준, 그 이하을 1인가구, 그 이상을 2인 가구로 단순 구분) 결과는 충격적이다.

1. 1인가구 주택 평당 임대료는 8~9만원, 2인 이상 가구 주택은 그 5~60%선인 4~5만원(1인가구 주거비 부담이 크다)

2. 1인 가구 주택 평당 임대료 등락폭이 2인 가구 주택에 비해 크다(= 가격변동 = 위험)

고시원의 경우 그 심각성은 더욱 크다. 반면 부유층 거주지인 압구정 현대아파트는 강남에서도 높은 가격을 자랑하지만 넓은 아파트가 많아서 월세 금액 또한 상당하다. 그러나 이를 평당가로 환산하면 압구정 48평 아파트는 대략 보증금 2억, 월세 300만원이다.

이를 보증금 1억을 월 40만원으로 환산시 순월세는 대략 380만원이며 이를 평당가로 환산시 평당 8만원 / 신촌 다세대 원룸 6~7평 : 월 55만원(평당 8~9만원)

 

결론 : 고시원 거주 1인가구의 주거부담은 지나치게 크다. 높은 평당가는 상대적으로 높은 총액으로 연결되어 주거비 부담을 가중시킨다. 그럼에도 불구하고 이런 높은 평당가의 형성 원인은 어마어마한 수요가 있기 때문이다.

수요 : 밀레니엄 세대의 등장 + 1인가구 증가 + 주택가격 상승은 월세 임대주택시장의 수요증가를 가중시키고 국내 주택시장 구조는 전세중심에서 월세 중심으로 가속화중.

(2010년 임대주택시장의 21.4%가 월세 ; 2014년 55%, 2016년 60%로 가속화중 + 그러나 월세 임대주택 공급도 수요 해소에는 역부족이어서 전세자금 확보가 어려운 중산층과 저소득층의 주거불안은 가속화 될 것으로 전망)

대한민국보다 먼저 저성장 시대에 접어든 다른 선진국의 밀레니엄 역시 이미 경제사정으로 주택구매가 어려운 상황이며 결과적으로 월세 임대수요증가는 꾸준함.

이것은 전 세계적인 트렌드이자, 인식의 문제  

월세 임대주택시장의 선두주자인 미국 역시 00년 불황, 높은 부채비율, 강화된 대출규제로 주택구매율은 하락했고 임대주택 수요는 급등하여 임대주택 점유 세대수가 자가 세대수를 크게 앞지른 상태. 더욱이 미국 경기 호조로 고용시장이 나아졌음에도 수요는 계속 증가중이며 공급도 꾸준히 증가할 것으로 예상.(부모로부터 독립했짐나 목돈마련이 어렵고, 현재지향적인 생활방식때문에 주택 소유보다 임대를 선호)

 

<* 미국의 민간 임대주택 지원 정책>

LIHTC 프로그램은 지난 30녀난 민간자본의 임대주택 공급유도에 큰 영향을 줌. 1987년 이래 미국에 공급된 전체 주택의 15%이상이 이 프로그램에 의한 것. 저소득층을 위한 민간 임대주택 90%가 LIHTC 임대주택.

LIHTC는 저소득층 대상 제한적 지원 프로그램(한국의 중산층 임대주택 공급수요 충족을 위한 상황과는 거리가 있음)이며 공공성 + 민간사업자의 수익성 + 저소득층의 임대료 부담 경감이라는, 모든 이해당사자의 이해관계에 부합하는 구조로 민간 임대주택 공급을 장기간 견인.

(필자는 포스턴 캐피털에서 07~14년 LIHTC가 꾸준한 임대주택 공급과 더불어 투자자들에게 안정적인 수익을 제공했는지 경험한 바 있음) LIHTC에서는 저소득층 민간 임대주택을 개발하고 15년간 유지하는 조건으로 민간 사업자에게 10년간 세액공제 혜택을 제공.(민간 개발자의 개발비용 경감, 수익과 안정성 향상)

EX) 샌디에고 도심의 임대주택 '텐피트티B'