Covid 이후를 대비하는 레지덴셜 리츠의 자세

 

 

현재 주요 주거 리츠들의 현황(EQR, ESS, AVB)을 보면 교외에 위치한 주거 임대주택은 상대적으로 잘 유지되고 있으며, 핵심 도심지에 위치한 자산은 임대료 감소, 할인율 증가, 근로자들의 실업과 이직에 따른 공실이 계속 발생하고 있는 상황입니다. 이러한 상황은 특히 뉴욕, 보스턴 및 샌프란시스코에서 두드러지게 나타나는 중입니다. 팬더믹 직후 미국 정부는 임대료를 인상하지 말것을 권고했고, 이에 임대료 동결 혹은 인하, 그리고 임대료 연체료를 면제한 바 있습니다.

AVB나 EQR의 투자자 업데이트를 보면, 3분기에 들어와서는 핵심 도심지에 위치한 임대주택 공실을 도시 외곽 그리고 교외지역에서 상쇄하는 형태로 공실이 안정화 되었다고 판단하고 있는듯 합니다.

문제는 코로나 이후 사람들의 라이프스타일 변화의 조짐이 보인다는 점입니다. 코로나에 따른 대응책으로 IT 그리고 대기업 중심으로 재택근무 수요가 증가했습니다. 우리나라에서는 수도권 집중 현상이 강해 변화의 강도가 크지 않은 것으로 보이지만, 미국에서는 교외로의 재택근무, 오피스비용이 낮은 지역으로 미국 기업들이 오피스를 옮기는 현상이 나타나는 것으로 보입니다.

 

 

 

美경제재개 한달 지났지만… 재택근무 선택 압도적 우위
네트워크 관리자 등만 출근… 코로나로 격리가 ‘뉴노멀’ 정착
구글은 “내년 7월까지 재택”

“재택근무 해보니 좋네”… 맨해튼 출근인원 8%뿐 (donga.com)

“재택근무 해보니 좋네”… 맨해튼 출근인원 8%뿐

 

 

 

 

 

이런 홈 오피스라면, 도심 한 가운데에서 살기 위해 월 2~300만원 지출할 돈으로 교외지역으로 가서  몇 천만원 주고 나만의 오피스를 만들겠다는 사람들이 많을 수 밖에 없겠습니다.

 

 

 

 

■ Covid 이후를 대비하는 주거리츠 : AVB, EQR, ESS

 

 

 

 

도심 주거 임대주택에 집중하고 있는 리츠는 AVB, EQR, ESS등이 있으며 공통적으로 고용과 인구가 성장하는 지역을 기반으로 고소득, 밀레니엄 세대를 타겟으로 한 임대주택 커뮤니티를 개발, 공급하는데 주력하고 있습니다.

 

이 3가지 리츠는 도심과 도심 근교에 주로 투자를 하고 있으며, 높은 집값에 주택구매를 미루거나 임대를 선호하는 밀레니엄세대가 증가하는 추세를 보이고 있기 때문에 이들을 공통적으로 주로 타게팅 하고 있습니다. EQR의 경우 임차인들의 중위 연령인 33세이며, 가계 평균소득은 16만 달러(미국 가계 평균소득 8.8만 달러)로 그들이 벌어들이는 소득에서 EQR에 납부하는 임대료 비중은 19.6%라고 하며, 최근 경기 침체 기간 동안 실직한 임차인 4% 미만이 연 $150,000 이상을 버는 사람들입니다. 

EQR, AVB, ESS 모두 팬더믹 기간동안 실업에 따른 공실이 발생하면서 입주자들에게 임대료 연장 등을 통해 공실 관리에 신경을 쓴 바 있습니다. 정말 안타깝지만, 코로나에 따른 실업은 대부분 오프라인 업종에 종사하거나 저소득층에 집중되고 있습니다. EQR, AVB, ESS 모두 도심지에 소득이 높은 2030 직장인들을 타겟으로 한 커뮤니티를 개발, 공급하고 있기 때문에, 임차인들의 실업에 따른 공실이 발생하긴 했어도 소폭 실적 하락, 주거자산 개발이 올 한해 중단되었을 뿐 배당지급에는 문제가 없는것으로 보입니다. EQR, AVB, ESS 모두 임대료 징수율은 11, 12월 현재 96 ~ 97%을 기록하고 있습니다.

 

 

 

 

■ Equity Residential : (NYSE:EQR)

 

 

에쿼티 레지던스(EQR)은 다른 주거리츠들보다 포트폴리오가 가장 도시에 집중된 다가구(Mulit family)상장 REIT입니다.

 

 

2020년 11월 현재, NOI의 55%는 도심에 위치한 자산에서 45%는 교외에 위치한 자산에서 창출하고 있습니다. 

EQR에서는 팬더믹 이전, 2019년 11월 투자자 업데이트에서 "우리가 운영하는 도시 및 밀집된 교외 중심지에 거주하고자 하는 강력한 수요를 지속적으로 관찰하고 있다"고 밝힌바 있습니다.

당시로서 EQR은 도심에서의 주거공급이 수요를 따라가고 있지 못하고 있으며, 높은 단독 주택 가격, A급 자산이 가져다 주는 높은 임대료를 미국에서 가장 잘 교육받은 세입자들이 납부하고 있다는 논리로 전략을 수립하였습니다. 2020년 11월 현재에도 위 자산(시애틀, 보스턴, 샌프란시스코, 뉴욕 등)의 투자 유인으로 강력한 수요견인, 타지에 비해 우월한 임금 상승, 장기적인 공급 제약, 높은 단독주택 임대료, 우월한 장기 수익률을 제시한 바 있습니다.

EQR의 이와같은 전략은 5년 전부터 투자자들에게 제시해왔고 지금까지 실행해 오고 있었습니다. 

2015년 EQR은 20년 이상된 노후화된 72개의 자산을 스타우드 캐피탈에 매각했었습니다. REIT Data Market에 따르면, 당시 EQR이 스타우드 캐피탈에 매각한 자산 대부분은 플로리다 남부, 워싱턴 DC, 덴버, 시애틀 교외부근에 위치해 있으며, 평균대비 낮은 임대료 ($1500 / 월)를 납부하고 있고 공실률이 높으며, 우편 번호를 분석해 보면 임대인의 약 67%가 적어도 학부 학위를 취득하지 못한, 상대적으로 교육수준이 낮은주민들의 비중이 높다고 합니다.

EQR의 전 CEO 데이비드 J. 노컷은 당시 거래에 대해 "앞으로 수년간 EQR 성과를 견인할 핵심 지역(고밀도 도심) 시장에 포트폴리오를 확대하여 전략적 비전을 달성할 것."이라는 언급을 하기도 했습니다.

EQR은 2015년 이후 도심에 위치한 주거자산에 집중했고 5년간 나쁘지 않은 성과를 보여주었지만 금번 팬더믹에 따른 영향에 라이프스타일 변화에 어떻게 대처해야 할지 고민해야할 상황에 처했습니다.

 

EQR : 11월 투자자 업데이트

 

 

EQR은 금번 코로나위기 이후 도심 주거자산에 집중하는 전략을 수정한 것으로 보입니다. 2020년 3분기, 워싱턴 주 뉴캐슬에 위치한 노치 아파트먼트(Notch Apartments)를 매입했습니다.

Notch Apartments는 워싱턴 시애틀에서 상당히 멀리 떨어진 교외지역에 위치해 있는데, 금번 인수 전까지 EQR에서는 워싱턴 주 뉴캐슬에 부동산을 소유한 적이 없었습니다. 지난 5년간 고밀도 도심에 포트폴리오를 집중하는 전략에서 벗어나, 대도시 인근의 교외지역의 자산을 매입해 인구구조학적인 측면에서 포트폴리오 다각화를 하려는 움직임이 보입니다. 

 

 

■ Essex Property Trust : (NYSE:ESS)

 

Essex Property Trust는 남부 캘리포니아, 샌프란시스코 베이 지역과 시애틀 대도시 지역을 포함해 서부 연안지역의 주거자산에 집중적으로 투자하고 있습니다. 포트폴리오 전체를 미국 서부에 투자하고 있고 NOI의 87%를 캘리포니아에서 창출하고 있습니다.

 

 

미국 서부 연안지역은 구글, 페이스북, 시스코, 오라클 등 세계적인 IT기업들의 본사가 몰려있으며 시애틀에는 마이크로소프트 그리고 보잉의 제조시설이 위치해 있습니다. 미국 서부 연안은 양질의 일자리가 넘치는 지역이며 미국에서 가장 높은 GDP를 차지하고 있는 지역입니다. 경제수준이 높은 만큼 고소득 직장인들이 많고 교육수준도 높지만 악명높은 집값 때문에 많은 근로자들이 고통받는 지역이기도 합니다.

이 지역에 집중 투자하고 있는 ESS의 투자자 설명서에 나와있듯, 2000년 이후 역사적으로, 캘리포니아의 주택의 1%아래로 신규 공급이 이루어져 왔으며 주택 건설에 따른 규제 그리고 장기간 소요되는 등록절차는 이러한 공급을 더 어렵게 만들고 있습니다. 더욱이 주택소유에 따른 높은 비용은 무주택자가 집을 갖기 매우 힘들어 지는 구조를 만들어 왔습니다.  

ESS의 수익률은 작년까지만 하더라도 다른 주거리츠에 비해 수익률이 좋은 편이었습니다.

ESS가 좋은 성과를 거둔 이유는 미서부 연안에서 양질의 일자리가 많이 생겨나고, 이를 중심으로 지대와 임대료가 다른 지역들보다 가파르게 상승해았기 때문이었습니다. 하지만 근로자들에게 이러한 높은 임대료는 고소득 근로자들에게조차 부담으로 다가온 상태였고, 팬더믹을 계기로 임대료가 낮으면서 기업환경이 좋은 지역으로 이동하는 추세를 보이고 있습니다. 

 

08년 1분기 기준, 임대료 상승률

 

미 서부 연안 지역에는 IT기업이 밀집해 있기에 코로나로 인한 재택근무에 그 어떤 기업들보다 빠르고 유연하게 적응하고 있으며 그만큼 샌프란시스코와 실리콘밸리의 높은 집값에 고통받는 근로자들이 교외지역으로 나가기 적합한 환경이기도 합니다. 

IT대기업인 오라클이 이전계획을 발표했고 휴렛팩커드 엔터프라이즈(HPE)도 본사를 캘리포니아 산호세에서 텍사스 휴스턴으로 이전하겠다고 발표했습니다. 일론 머스크는 텍사스에 스페이스X 생산시설이 있고 계속해 공장 건설프로젝트를 진행하고 있기 때문에 거주지를 캘리포니아에서 텍사스로 옮기겠다고 밝혀 화제가 되기도 했습니다. 트위터에서는 테슬라와 스페이스X의 본사(캘리포니아에 위치)를 텍사스로 옮길 수 있다는 뜻을 언급하기도 했습니다.

 

실리콘밸리 지고 '실리콘힐스' 뜬다…테슬라·HP·오라클 등 이전 추진 - Chosunbiz > 국제 > 국제경제

실리콘밸리 지고 '실리콘힐스' 뜬다…테슬라·HP·오라클 등 이전 추진

 

 

 

Essex Property Trust는 11월 투자자 보고서에서 자신들이 투자하고 있는 팬더믹 이후 미서부지역에 대해 낙관적인 관점을 유지하고 있습니다.

 

 

 

뉴욕, 보스턴, 마이애미, 애틀란타와 미국 평균에 비해 미국 서부의 산호세, 시애틀, 샌프란시스코에서 GDP성장이 더 크게 나타나고 고용이 개선되는 속도도 빠르다고 언급하고 있으며

 

"저는 재택근무를 통해 어떤 긍정적인점도 찾지 못했습니다. 사람들이 대면으로 만남을 가질 수 없다는것 뿐만 아니라, 국제적으로 모일 수 없다는 것도 정말 부정적입니다.” - 넷플릭스 CEO - “새 프로젝트를 만들고자 할 때, 당신은 사람들이 물 냉각기 주위에 있길 원합니다. 당신은 그 긴급한 감각을 원합니다. 제가 느끼기에 생산성에 약간의 영향이 있는 것 같습니다. " - 어도비 CEO -

 

IT대기업 CEO들이 재택근무에 대해 부정적으로 언급한 말을 발췌해 이렇게 투자자들에게 보여주면서 IT 플랫폼 기업의 오피스가 다시 문을 열 것이라는 전망을 내놓고 있습니다.

 

 

이로 미루어 볼때 ESS는 기본적으로 미서부 연안지대에 계속해 투자할 것 같습니다. 물론 도심지역에서 임차인들이 이탈하는 현상에 대비하는 차원에서인지, 최근 시애틀에서 멀리 떨어진 교외에 위치한 자산(Pure Redmond Redmond, WA)을 신규취득하였습니다. 

 

Pure Redmond Redmond, WA

 

재택근무 확산이라는 리스크에 대응하기 위해 필요한 투자를 실행하고 있지만, ESS처럼 특정 지역에 집중 투자한 리츠의 경우 테슬라의 전기차 돌풍과 스페이스X라는 전도유망한 미래 비전을 갖춘 기업들이 차차 실리콘벨리와 샌프란시스코에서 벗어나는 추세가 지속될 지 유심히 지켜보아야 할 필요가 있어 보입니다.

 

 

 

■ AvalonBay Communities : (NYSE:AVB)

 

 

AVB의 올해 실적은 코로나에도 불구하고 선방한 것으로 보고 있습니다. 매출은 $2.30B을 기록하였고 전년대비 -1.01% 하락했습니다. FFO는 $8.77을 기록, 전년대비($9.34) -6.14%감소하는데 그쳤습니다.

FF0가 지난 2010년 부터 8년간 연평균 10%가 넘는 성장률(섹터 평균 8.3%)을 보여주었는데

향후 수 년간 경제회복이 더디게 나타날 거라는 점, 현재 개발 진행중인 자산(2020년 현재 개발 가능한 파이프라인 : 38억 달러)에서 1억 4천만 달러의 NOI를 창출할 예정이지만, 개발 완료 후 공실이 얼마나 빠르게 채워질지 모르며 2020년 현재 추가로 개발 프로젝트가 없다는 점에서 수년간 성장성에 대한 기대치는 낮추어야 하지 않을까. 생각합니다.(코로나 폭락장에서 저점에 잡았다면 이걸 팔 이유는 없어보입니다.)

 

 

 

AVB의 최근 보고서에 다르면

퇴거알림(NOTICES TO VACATE)이 전년도에 비해 도심지역에서 월등히 높게 나타났으며 공실 또한 도심지역에서 높게 발생했습니다. 유사 기간 유효 임대료 변동 역시, 교외 지역보다 도심에서 높게 나타났습니다.

* effective rent : 실효 임대료. 연장 및 할인을 제외한 아파트의 계약 상 임대료로 정의 / effective rent change : 동일한 아파트에 대해 동일한 리스 기간 두 리스 간의 유효 임대료 변동 비율 / Average Like-Term Effective Rent Change : 평균 유사 기간 유효 임대료 변동 비율. 신규 입주 및 갱신 유사 기간 유효 임대료 변동 기준을 충족하는 임대 수를 기준으로 가중치가 부여.

현재 팬더믹 여파로 교외지역 포트폴리오의 성과가 더 높게 나타나고 있고 도심지역의 성과는 약하게 나타나고 있다고 밝히고 있습니다. (자산 위치별 임대수입 비중 : Core 도심 37% ; Core 교외 14% ; 교외 49%)

AVB는 코로나로 중단된 주택개발 프로젝트를 재개한 생태이며(여전히 신중하게 투자를 집행하고 있는 중이며 추가적인 개발계획은 현재로서는 없음), 현재 개발 진행 중인 자산에서는 앞으로 약 1억 4천만 달러의 NOI가 창출될 것으로 예상하고 있습니다.

 

AVB에서 가장 중요한 이벤트는 무엇보다 최근 있었던 CEO교체가 아닐까 생각합니다.

12월 10일 벤자민 W. 슐이 회사의 CEO로 임명되었으며 2021년 2월 1일 혹는 그 이전에 회사의 이사회에 합류할 것이라고 발표했습니다. 현 CEO인 티모시 J. Naughton은 2021년 말에 최고 경영자(CEO)로 은퇴하고 이사회 의장직을 맡게 될 예정입니다. 벤자민 W. 슐의 이력으로는, 미국 전역의 소매 및 복합용도 부동산 포트폴리오를 소유, 개발 및 관리하는 상장 부동산 투자 신탁인 Seritage Growth Properties의 최고 경영자 겸 사장 겸 이사였으며. 2015년 5월 세리티지에 합류하기 전에는 Rouse Properties, Inc.의 최고 운영 책임자로 재직했고, 그 전에는 보르나도 부동산 트러스트의 수석 부사장으로 재직한 바 있습니다.

장기적으로 경제 활동에 대한 제약이 지속되고, 도심지에서 임차인 수요가 증가하지 않는다면 주거리츠는 상당기간 성장을 하기 어려운 환경에 처할수도 있습니다. 거시적인 경제 흐름과 산업의 구조적인 변화에 영향을 받지 않는 회사는 거의 없습니다. 더군다나 나라 전역에 수백개의 주택을 보유하고 있는 회사라면 더욱 그렇겠죠. 회사는 산업의 거대한 변화에 발 맞추어 전략을 수립하고, 임직원들이 전략을 잘 실행하도록 리더쉽을 발휘하는 CEO가 기업의 BM만큼이나 중요하다고 봅니다.

 

새 CEO가 어떤 비전으로 팬더믹 이후의 AVB를 이끌어나갈지 아직은 알 수 없지만, 코로나 이후 사람들의 라이프스타일 변화에 어떻게 대처할지가 향후 성과를 결정할 것 같습니다. 벤자민 W. 슐의 앞으로의 행보를 계속 추적해 보면 좋을 것 같습니다.