리츠 자산군 시장 데이터 (2020. 02 기준)

 

 

www.reit.com

 

2020년 2월 기준, 미국 Reits시장 데이터 입니다.

Nareit에서 제출한 보고서에서 발췌했습니다.

 

 

 

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1. 리츠 성과 비교

 

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최근 10년간은 Nasdaq이 모든 시장지수를 앞도했습니다.

Equity Reits는 40년 전 기준, 20년 동안 성과가 좋았습니다. 이후에는 S&P500보다 계속 저조했고, 다우지수와는 비슷했습니다. 지난 10년간, 특히 지난 3년은 주식시장 강세장이었습니다.

모든 Reits보다, Equity Reits가 거의 모든 기간동안 상대적 우위에 있었네요.

 

 

 

 

 

1989년 100을 기준으로 했을때 Reits가 다른 지수보다 수익률이 높았습니다.

하지만 지난 40년이 아닌, 20년 전으로 기준을 설정했다면 다른 결과가 도출됐을 겁니다.

나스닥은 물론, S&P500이 더 높았겠죠. 그렇다고 해서 리츠시장의 성과가 낮다는 뜻은 아닙니다.

양적완화와 2015년 불어닥친 쉐일혁명으로 미국 산업 전반이 좋았고, 미국의 디지털 플랫폼, 소프트웨어 산업이 폭발적으로 성장했습니다. 4차 산업혁명도 사실상 미국과 중국이 주도하고 있는 형색이고, 트럼프 대선 이후 대규모 감세효과까지 더해져 주식시장이 앞도적인 성과를 보였던 것 같습니다. 

 

 

 

리츠의 매력은 다름아닌 '배당'입니다.

아무리 미국 주식시장이 좋았다 하더라도, 잡주 고르면 쪽박차는건 미국도 다를거 없습니다.

일반 기업보다, 리츠는 상대적으로 안정적인것이 사실입니다.

 

그렇기에 리츠투자 포인트는 꿈 많은 투자자들이 여기에 들어와 리츠에서 시세차익을 기대하는 것이 아니라,

배당 쌓아가면서 재투자 하거나 생활비에 보태는것이 핵심이라 생각합니다.

 

 

 

이미 리츠의 배당수익률은 30년 전 미국 10년채보다 높아진지 오래입니다.

안전자산의 끝판왕 미국채보다 덜 안전하지만, 배당은 더 줍니다.

특히, 지금같은 저금리에 리츠는 대안이 될 수있겠네요.

( 하지만 반대급부로 어떤 리츠를 고를 것인지는 이제 더더욱 신중하게 선택하셔야 할겁니다... 사람이 몰리면 더더더더욱 조심할 필요가 있습니다. 물론... 조심한다고 해서 나쁜일이 안일어나는건 아니더군요.)

 

 

 

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2. 자산간 상관관계 (리츠를 중심으로)

 

 

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1989년~2019년을 기준으로한 데이터에서 주식시장전체 지수와는 대략 0.5정도의 상관관계를 보였고 러셀지수에서는 0.6의 상관관계를 보였습니다.

FTSE Naret all equity REITs를 중심으로,

상관관계가 가장 낮은 자산은 ICE MofAML MBS와 ICE MofAML Corp/Govt였습니다.

ICE MofAML MBS가 0.11로 가장 낮았습니다. 이건 주택저당증권입니다.

ICE MofAML Corp/Govt는 채권(회사채, 국채)으로서 상관관계는 0.192였습니다. 이 섹터는 대부분의 주식과 상관관계가 낮은 모습을 보입니다. 물론 이 자산군이 리츠섹터와 비교했을때 상대적으로 상관관계가 적다는 뜻이지, 전체 주식시장과 이 자산군이 보여주는 상관관계(0.04 수준)와 비교하면 더 높습니다.

 

2009년~2019년을 기준으로한 데이터에서 주식시장 전체 지수와 상관관계가 0.648로 높아졌습니다.

상관관계 0.6부터는 상당히 유의미한 관계가 있다고 봅니다.

FTSE Naret all equity REITs를 중심으로 상관관계가 가장 낮은 자산은 여전히 ICE MofAML MBS와 CE MofAML Corp/Govt였습니다. 하지만 이전보다 상관관계가 높아졌네요.

ICE MofAML MBS는 0.11에서 0.217, ICE MofAML Corp/Govt는 0.192에서 0.254로 상승했습니다.

이에 비해 전체 주식시장과 MBS, 채권시장간 상관관계는 -0.03로, 과거보다 자산군간 헷지효과가 커졌습니다.

 

 

 

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3. 리츠 시가총액 & 벨류에이션

 

 

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리츠가 S&P500에서 차지하는 비중은 01년 0.0X%대에서

이제는 3%대로 올라갔습니다.

01년 리츠 개수 182개, 현재 226개

그러는동안

시가총액은 1550억 달러에서 1.32조 달러로 9배 상승했습니다.

 

 

 

 

 

 

 

리츠 섹터별 성과는 다음과 같습니다.

 

 

리츠 대표 섹터인 오피스, Indsutrial, 리테일, 레지덴셜, 다각화, 헬스케어, 호텔+리조트 섹터중,

지난 3년간 가장 좋았던 섹터는 Industrial(물류센터)이었습니다. 특

지난 3년간 70%에 가까운 수익률을 보여주며 다른 섹터를 압도했습니다.

물류섹터는 '배송'이라는 메가 트렌드를 등에업고 성장했으며, 급증하는 배송수요에 비해 좋은 입지에 위치한 물류센터의 공급은 적었기에 임대수익률은 줄곧 상승해왔습니다.

 

 

이외에 인프라 섹터, 데이터센터 섹터의 성과가 좋았습니다.

 

이 자산군은 최근 10년 부상하기 시작한 자산군으로,

인프라섹터는 저금리 상황에서 '수익률 좋은 자산'을 찾아내려는 시장의 노력(대체자산)

데이터센터는 영상 컨텐츠, 클라우드라는 메가 트렌드를 등에업고 성장했습니다.  

 

 

이에반해 가장 좋지 않았던 섹터는 '리테일', '다각화', '숙소, 리조트'가 있습니다.

이 섹터군은 Industrial섹터가 호황을 맞았던 그 이슈로 인해 타격을 받았습니다.

사람들이 상품을 인터넷으로 주문했을때 1일 배송이 가능하게 되면서(땅이 작은 한국은 진작 누려왔지만 미국은 아니었다고 합니다.) 차타고 마트에 나가 물건을 사지 않게 되었기에 리테일 섹터의 성과가 나빠졌고,

매월 영화값 내고 넷플릭스, 디즈니의 플랫폼을 통해 드라마, 영화를 감상하게 되면서 '다각화'섹터는 점점 더 인기가 없게 되었습니다.

숙소, 리조트섹터의 경우, 2010년대는 공급이 적었던 반면 해외여행 + 비즈니스 수요가 넘쳤습니다. 당시 이런 흐름을 보고 호텔 공급을 대폭 증가해왔는데, 최근 3년들어 공급과잉 이슈가 부상했고 이에더해 '에어비앤비'라는 공유경제 이슈로 시장에서 인기가 많이 떨어진 영향으로 성과가 부진했습니다.

 

 

3 -1 개별 리츠 시가총액 순위

 

 

 

3 - 2 섹터별 벨류에이션

 

A. 오피스, 산업섹터

 

B. 리테일 섹터

 

C. 레지덴셜

 

D. 다각화 섹터

 

E. 헬스케어

 

F. 숙박, 리조트

 

G. 기타 (셀프 스토리지, 목재, 인프라. 데이터 센터, 기타)

 

 

3 - 3 섹터별 FFO와 안정성 

 

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섹터별 FFO는 다음과 같습니다.

2019년 연간을 기준으로하면 리테일의 FFO(97.8억 달러)가 가장 많았습니다.

그 다음은 레지덴셜, 인프라섹터와 헬스케어섹터가 각각 61억, 51.9억, 51.6억 달러입니다.

리테일 섹터를 구성하는 자산은 36개인데 반해 인프라섹터는 6개밖에 되지 않음에도 인프라섹터가 뿜어내는 FFO가 상당히 크네요.

 

 

리츠의 경우, 얘네가 배당을 과도하게 주는지는 FFO에서 알 수 있는데 

다각화, 숙박, 리조트 섹터의 경우 FFO를 초과하는 배당을 지급하고 있으며

Timber(목재)의 경우 FFO가 표시되지 않습니다 음(-)의 값으로 보입니다.

 

 

 

 

 

interest converage(이자보상배율)의 경우 작을수록 좋지 않습니다.

( interest converage : 1보다 작으면 영업활동에서 벌어들이는 이익으로 이자도 갚지 못할 가능성이 큼 )

Fixed charge coverage의 경우 가장 좋지 않은 섹터는 Commercial financing과 Home financing 모기지 섹터네요.

( Fixe charge coverage : 이자 외 엄연히 고정비용인 임대자산에 대한 지출도 감안. 더 엄격히 안정성을 확인하는 지표 )

 

가장 양호한 섹터는 industrial, 셀프 스토리지, 데이터센터, 레지덴셜 

 

인프라섹터는 엄청난 FFO에 비해 이자보상배율, Fixed charge coverage이 각각 2.34, 2.21밖에 되지 않습니다.

부채비율이 26%밖에 되지 않는데(높은 금리로 부채를 조달했나..?) 의외네요.

숙박, 리조트, 스페셜티 역시 좋아보이지 않습니다.

리테일의 경우 4배 정도면 그나마 양호한 편이지만,

금리가 상승한다면(2020년 현재 금리가 0을 향해 가지만) 별로 좋을것 같지 않습니다.