AvalonBay Communities : Covid19 대응 조치에 대한 보도자료

 

 

AvalonBay Communities가 3/25일 보도자료를 통해 코로나에 대한 대응조치를 발표했습니다.

영문 캡처하기 보다 번역해 놓는것이 나중에 보기 편하겠다 싶어서, 간편하게 구글번역한 후 조금 수정해서 올려봅니다.

 

현재 이 회사에 투자하고 있지 않지만, 나름 훌륭한 회사라 생각하기에 이번 기회에 투자할 생각입니다.

코로나가 영향을 주지 않은 산업이 거의 없다 볼 수 있지만, 부동산 특히 리츠는 그중에서도 큰 타격을 받았습니다. 리츠에서 자금이 이탈한다는 소식이 들려오는데, 그 이유는 부동산이 경제 전방위적으로 얽혀있을 뿐만 아니라 결정적으로 사람들이 집에만 있으면서 밖에서 물건을 사지 않고, 임차인들은 임대료를 지불하기가 점점 더 힘들어지고 있기 때문입니다. 이 리츠 역시 코로나로 인해 상당한 영향을 받을 가능성이 높은데, 아무래도 이 회사의 BM이 실업률 등, 거시경제와 거주 트렌드에 밀접하게 연결되어 있기 때문에 AvalonBay가 여기에 어떻게 대응하고 있는지 계속 추적하면서 진입할 생각입니다.

 

코로나 대응조치를 간단히 요약하자면

 

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1. 운용상 조치 : 거주민의 안전을 위해 청소, 소독을 하고 있으며, 가급적 사무실에서 고객과 대면하는 절차 축소

2. 공실률 관리 : 임대료 인상 철회, 공실률 발생을 막고자 연체료 감면 및 유연한 옵션 제공 

3. 운용비용 감축 : 비필수 유지보수 중단, 신규개발 중단, 종업원 유급휴가

4. 현금 유동성 확보

 

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대략 이러한 조치를 취하고 있음을 밝혔습니다. 

 

2020년 전망이 낙관적이었는데, 모두 철회했습니다. 또한, 당분간 컨센서스를 공개하지 않겠다 밝히고 있습니다.

1분기 실적은 전년 동일분기 대비 비교해서 나쁜 성적을 거두지 않았다는 것을 알 수 있습니다.(미국 대부분의 기업은 1분기 실적은 양호했습니다)  공실률도 전년도에 비해 소폭 감소했으며 임대료도 상승했습니다. 하지만 이제부터가 문제입니다. 이제 경제가 얼마나 나빠질 것인지, '실업률'은 얼마동안, 얼마나 치솟는가에 따라 '공실률'관리에 치명적 영향을 줄 수도 있을것 같습니다.

 

비록, 연체료 면제, 지불일 연장 등 유연한 임대정책을 취하고 있음을 발표했지만 실업률이 계속 상승한다면 대도시에 오래 남을 수 있는 실업자는 많지 않을 것이며(평년 실업률 회복까지도 시간이 걸릴 것), 코로나로 인한 영향이 올 하반기를 넘겨 국경봉쇄가 반년 이상 계속된다면 샌프란시스코, 뉴욕 등지의 대학에 다니는 대학생, 유학생들도 올해 다시 들어오기 힘들수 있다는 사실을 감안해야 할 것 같습니다.

 

치솟는 실업률과 국경통제, 사회적 거리두기 장기화는 AvalonBay에 치명적 타격을 입힐 가능성이 높습니다. 당연히 코로나 장기화시 궁극적으로 모든 기업은 치명타를 입을 것이고 '임대료'는 직장인, 대학생, 유학생들의 현금흐름에 상당부분 차지하기 때문에 AvalonBay역시 공실률이라는 치명타를 입을 수 밖에 없는데

이 고난의 행군을 얼마나 버틸 수 있느냐는 곧 '현금이 얼마나 있느냐'겠죠.

 

긍정적인 부분은

 

1. 가지고 있는 기업어음, CP는 없다는 것. 즉, 단기간 반드시 상환해야할 부채는 제한적. 

2. 유동성 리스크에 빠른 대처. 코로나 확산 직후 7.5억 달러를 조달했다는 점.

3. 리츠 특성상 판관비의 대부분은 감가상각비로, 운용상 현금지출이 크게 수반되지 않는 BM이라는 점.

 

우려스러운 부분은

 

FFO 감소, 리츠 특성상 이익의 상당부분을 주주배당 해야하는 점, 자금조달에 어려움을 겪을 수 있는지 모르겠다는 점.

1. 주주 배당총액 19년 8.4억 달러

2. 그간 자금조달 방식은

• 부채발행 : 19년) 4.8억 조달 - 2.3억 상환 = 2.5억 ; 18년) 6억 조달 - 2.5억 상환  = 3.5억
• 주식발행 : 19년) 4.1억 조달 ; 18년) 0.52억 조달

 

 

이자비용의 경우, 작년에는 2억 달러를 지불했으며, 리츠 특성상 판관비의 대부분을 감가상각비가 차지하기 때문에 현금유출이 수반되는 직원급여, 유지보수비용은 비중이 크지 않습니다. 다만, 현재 주주배당이 8.4억달러 이상입니다.

19년 FFO는 12.8억 달러였으니, 2020년의 FFO는 이에 못미칠 가능성이 높겠죠.

 

여유롭게 추정해 본다면

 

현재 현금 7.5억 달러 + FFO 12.8억 미만 - 판관비(감가상각비 제외) 8억 - 배당 8.4억 - 이자 2억

기말 현금은 대략 1.9억 달러라고 추정할 수 있을 것 같습니다. 만약 FFO가 -20% 이상 감소한다 하더라도 회사로서는 지출 억제(이미 실시중), 차입, 배당감액 순으로 적절히 유동성에 대처할 수 있지 않나 생각합니다.

 

 

 

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AvalonBay Communities Provides Update on Actions Taken to Mitigate COVID-19 Impact 

 

http://investors.avalonbay.com/file/Index?KeyFile=403401919

Press Release

 

AvalonBay는 직원과 주민의 건강과 안전을 위해 최선을 다하고 있으며, 질병 통제 센터 (CDC) 및 기타 정부에서 규정 한 지침을 기반으로, 사회적 거리두기 절차수립 및 기타 안전, 운영상 많은 조치를 시행하고 있습니다. AvalonBay는 다음을 포함하여, 일상업무를 변경했습니다.

• 가능한 경우 전화 및 전자 메일 통신을 통해, 그리고 회사의 디지털 솔루션과 중앙 집중식 고객관리 센터를 통해 주민 지원을 제공하여 대면연락을 최소화하기 위해 사무실 업무가 수정되었습니다.
• 청소를 더 철저히 하고, 소독절차를 시행하였으며 모든 편의 시설을 폐쇄했습니다.
• 필수, 응급 서비스에 대해서만 유지보수 요청이 완료되었으며 유지보수 직원은 작업 수행시 사용할 적절한 개인 보호 장비(PPE)착용을 지시를 받았습니다.
• 가상투어는 자체 가이드 또는 가상 채널을 통해 이루어집니다.

AvalonBay는 또한 주민들에 대한 국가 비상 사태로 인한 재정적 영향을 완화하기 위해 특정 조치를 채택했습니다.

• 연체료 면제.
• 2020년 6월 30일까지 만료되는 임대에 대해 임대료 인상없이 유연한 임대 갱신 옵션을 제공합니다.
• 국가 비상사태에 영향을 받아 임대료를 지불 할 수 없는 거주자를 위한 요금제 계획 수립.

이 어려운 시기에 직원을 지원하기 위해, 회사는 새로운 임시 휴가 정책을 채택하기로 결정했으며, 모든 정규 및 파트 타임 직원에게 최대 4주의 긴급 유급휴가를 제공

이러한 조치 외에도 AvalonBay는 다음을 발표했습니다.

 

운영 업데이트

• 2020년 2월 29일까지 2개월 동안 AvalonBay의 총 임대 수익은 전년대비 3.2% 증가했습니다.
• 2020년 2월 29일까지 2개월 동안 AvalonBay의 유효기간 임대료 변경은 1.6%로 작년 같은 기간동안 2.6%였습니다.
• 2020년 3월 22일까지, 2020년 3월에 설립 된 커뮤니티의 혼합형 유효 기간 임차료 변경은 2019년 3월의 2.9%에 비해 2.3%였습니다.
• 2020년 3월 22일로 끝나는 주, 실제 임차율은 96.1%. ( 2019년 3월 같은 주에는 95.8%였습니다)
• 2019년 같은 주, 2020 년 3월 22일로 끝나는 주에 대한 30일 및 60일 이용률은 각각 4.7% 및 5.7%였습니다.

 

 

 

2020년 전망

• 이 국가 비상 사태로 인한 사회적, 경제적 혼란을 둘러싼 본질적인 불확실성으로 인해 회사는 2020 년 2월 5일 실적 발표에 포함 된 2020년 전체 전망을 철회하는 것이 적절하다고 믿고 있으며 경제 상황이 더 명확해질 때까지 2020 년 전체 전망에 대한 업데이트를 제공하지 않을 계횝입니다.

최근 자본 활동 및 유동성

• 회사에는 Commercial paper 프로그램(기업어음, CP)이 없습니다.
• 이 회사는 불확실성이 높아지는 기간동안 17억 5천만 달러의 credit facility(은행, 금융기관이 약정에 의해 제공하는 대출을 포함한 다양한 형태의 신용/유동성 공여를 통칭)에서 7억 5천만 달러를 인출했습니다. 회사의 credit facility는 2024년 2월 28일에 만기도래합니다.
• 보도날짜를 기준으로, 회사의 (1) 기존 현금 잔고 약 7억 5천 5백만 달러 (앞서말한 credit facility에서 7억 5천만 달러 인출 포함)와 (ii) 1억 7천 5백만 달러의 credit facility에서 남은 차입 능력을 고려할 때, 회사는 약 18억 달러의 유동성에 접근 할 수 있습니다.

 

 

투자 활동 업데이트

• 회사는 2020년에 새로운 개발 커뮤니티 건설을 시작하지 않았으며, 발전하는 경제 및 시장 상황에 따라 개별적으로 평가할 것입니다. 또한, 회사는 재개발 및 기타 비필수 설비투자를 크게 줄이기 위한 조치를 취하기 시작했습니다.
• 2019년 말 현재 회사는 22개의 개발 커뮤니티를 건설 중입니다. 이 보도 날짜 기준으로 (i) 개발 커뮤니티 중 3개의 건설이 실질적으로 완료되었습니다. (ii) 나머지 19개 개발 커뮤니티 중 4개의 건설 커뮤니티는 주 및 지방 자문을 고려한 후, 회사의 재량에 따라 중지되었습니다. 그리고 (iii) 회사의 나머지 개발 일정은 안전 예방 조치, 노동 가용성 및 검사 제약에 미치는 영향으로 인해 상당히 느려졌습니다. 회사는 (i) 정부 조치 또는 (ii)이 국가 비상 사태로 인해 발생하는 사회적 또는 경제적 상황으로 인해 남아있는 개발 커뮤니티 중 하나 이상에서 진행중인 건설을 중단해야 할 수도 있고 재량으로 진행할 수도 있습니다.
• (1) 공사가 중단되고 기타 예상 지연이 발생한 회사의 현재 개발 프로젝트에 대한 예상 정지 기간, (ii) 재개발 및 기타 비필수 설비 투자 감소로, 회사는 현재 투자 활동에 2020년 약 4억 달러를, 2021년에 약 4억 달러를 지출 할 것으로 예상하고 있습니다. 코로나 바이러스와 관련된 지속적인 개발 및 불확실성으로 인해 이러한 예측은 변경 될 수 있으며,이 보도 자료의 뒷부분에서 언급 한 바와 같이 이러한 예측을 업데이트 할 의무는 없습니다.

 

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AvalonBay Communities : 샌프란시스코 직장인에게 임대료 받기

 

https://exponentialgrowth.tistory.com/31