Exponential growth
Prologis : 이커머스 성장의 또 다른 수혜자 본문
바야흐로 E-Commerce의 시대 입니다. 온라인에서의 구매활동이 점점 더 커지면서 세상을 잡아먹으리라는 사실을 지레짐작 예상하고 있었지만, 코로나로 인해 미래가 앞당겨진 느낌입니다. 다들 아는 사실이지만 정말이지, 그 속도는 더욱 가팔라지는 추세입니다.
3, 4월 사람들이 대면활동을 기피하면서 오프라인에서의 활동이 주춤해졌고, 소비활동도 줄어들었지만 사람들은 사야 할 물건을 샀습니다. 온라인에서 말이죠. 더욱이 한국에서는 개인들이 스토어팜을 열어 직접 물건을 내다파는 시대가 도래했죠. 바로 이 수요에 힘입어 성장하고 있는 산업이 있습니다. 물류부동산 입니다. 그중에서도 미국에서 가장 큰 규모의 물류부동산 리츠인 Prologis 를 소개하고자 합니다.
Prologis는 미국에서 온라인 배달을 위한 물류거점 상당수를 포트폴리오로 보유하고 있으며, 자(子)리츠로 일본 Prologis 지분을 소유한 물류Reits 입니다.
1. 개요 및 물류시장
Prologis(NYSE : PLD)는 미국내 최대 물류 부동산 리츠로, 포트폴리오 상당수는 미국에 위치해 있으나 일부는 미국뿐만 아니라 유럽, 아시아 전 세계 각지에서 물류시설을 운영중에 있습니다.
고객사는 대부분 B2B 혹은 온라인/리테일 풀필먼트 비즈니스를 운영중인 5000여개로 이루어져 있으며, 관리자산은 2020년 기준 870억 달러, 총 814백만 평방피트를 관리하고 있습니다
미국내 다른 물류리츠중에서 규모가 가장 큽니다.
Prologis는 19개 국가에서 시설을 운영중입니다.
미국내 물류리츠들은 미국외 자산이 거의 없는데, 이를 고려하면 Prologis가 미국내 어떤 물류리츠보다 많은 국가에 진출해 있다는 점을 알 수 있습니다. 물론, 그렇다 하더라도 Prologis의 매출 대부분은 미국에서 발생하고 있습니다.
매출비중은 미국 80%로 가장 높습니다. 나머지 20%는 기타국가 3%, 중국 1% 이외에는 독일, 브라질 등 다양한 국가에 분산되어 있습니다.
|
구분(단위 : 백만) |
북아메리카 | 아메리카(기타) | 유럽 | 아시아 |
|
PLD |
465 | 60 | 175 | 78 |
| U.S. Logistics REIT(평균) | 78 | 0 | 0 | 0 |
NOI(운영수익)역시 미국이 차지하는 비중이 가장 큽니다.
| 구분 | 북아메리카 | 아메리카(기타) | 유럽 | 아시아 |
| NOI | 78% | 6% | 12% | 4% |
( * Prologis Annual NOI = 25억 달러 )
( * NOI = 임대 총수익 - 공실로 인한 손실 - 각종 운영경비 )
Prologis의 영업부문은 Real Estate Operations와 Strategic Capital 이렇게 2부문으로 구성되어 있습니다.
Real Estate Operations에서 매출은 다음과 같이 분류됩니다.
- 1. 임대매출 2. 개발관리 및 기타
Strategic Capital에서는
- 1. 반복발생 매출(자산관리 수수료) 2. 거래(인수, 거래, 수수료 매출) 3. Promote Revenue(*지분법 이익)
위와같이 매출이 발생합니다.
Strategic Capital라는게 살짝 특이할 수 있습니다. 쉽게말해 '펀드'입니다.
Prologis가 직접 소유, 관리하는 것이 아니라 다른 투자자를 모집해 펀드를 설정하고 이 펀드에 자신의 자산을 넘겨 펀드의 지분을 소유하게 되며 Prologis는 펀드 이익을 통해 지분법 이익, 그리고 해당 펀드 관리 수수료를 수취하게 됩니다.
*펀드에서 나오는 이익은 '지분법 회계'로 계상됩니다.
쉽게말해, Prologis가 갖고있는 펀드 지분률 * 펀드에서 발생한 이익만큼이 Prologis의 재무상태표에 계상되는데,
이렇게 하면 재무상태표상 부담을 줄이는 효과가 있습니다. 일반적으로 3 년 동안 누적 수익을 기준으로 계산하며 얻은 판촉의 약 40 %는 현금과 주식 상을 결합하여 직원에게 지급한다고합니다.
Real Estate Operations의 NOI는 다음과 같습니다.
Strategic Capital의 NOI는 다음과 같습니다.
물류부동산의 특징중 하나는 '높은 수익성'입니다.
다른 부동산 자산에 비해 자본적 지출이 낮아 수익성이 꽤 높은 편인데, Prologis의 순이익은 15.7억 달러, NOI 25억 달러, AFFO는 22.75억달러 이므로 이를 매출로 나누면 각각 47.5%, 75%, 69%에 달합니다.
한국의 경우에도 물류센터 임대수익률은 8%에 달하는 것으로 알려져 있습니다. ( 여기서 말하는 수익률은 매출에 각종 비용을 차감한 순이익에 자산 매입가격을 나눈 값 입니다. ) 한국에는 상장된 물류리츠가 없기에 Prologis보다 수익성이 높은지는 직접 비교가 힘들지만, 그만큼 물류부동산의 수요가 높고 자연스레 수익성도 다른 자산에 비해 높다는 것을 알 수 있습니다.
물류센터에서 가장 중요한 것 중 하나는 '위치'입니다.
Prologis의 고객은 대부분은 제조업이 아닌, 식품, 의류 등 '소비재' 회사이며 그렇기에 물품을 주문한 고객 대부분이 거주하는 도시와의 접근성이 중요하다 할 수 있습니다. 미국이라면 서부는 LA와 샌프란시스코 인근, 동부는 뉴욕, 코네티컷, 필라델피아 인근에 거점을 두는 물류센터가 좋습니다. 산업이 발달하여 소득이 높고, 인구가 많은 지역일수록 물류수요도 풍부해 지는것이 당연지사일 겁니다. 뿐만 아니라 신선식품의 경우 접근성도 중요하겠지만 온도, 습도도 물품 보관에 지대한 영향을 주므로 이러한 점을 세심하게 고려한 입지에 위치하는 것이 중요합니다.
Prologis의 미국내 물류센터 50%이상이 서부, 동부 해변도시에 인접해 있습니다.
온라인 배송수요의 급격한 성장이 PLD의 급격한 성장의 주요 동력원이었음을 고려하면 물류센터 고객들은 물류센터를 임대할 때, 도시 인구로의 신속한 배송과 운송비 부담을 낮추기 위해 도시근교의 물류센터 임대를 우선해 고려할 것입니다. 특히, 땅덩이가 큰 미국에서는 다른 국가보다 배송시간, 운송비가 더 높겠죠.
한국 역시 서울과 경기도인근에 접근하기 편한 광주, 인천, 이천 혹은 서산 당진에 물류센터 거점이 몰려있습니다.
참고로 프로로지스(PLD)는 그 시가총액 규모에 걸맞게 세계 19개국에 물류센터를 보유할 뿐만 아니라 미국 전지역에 물류자산이 고루 분포되어 있습니다. 이에반해 듀크 리얼티는 미국 중서부 와 연안, 퍼스트 인더스트리얼(FR) 은 선벨트와 중서부 시장, 렉스포드(REXR)는 캘리포니아 남부, 이스트그룹(EGP)은 선벨트에 집중적으로 투자하고 있습니다. 아메리콜드(COLD)는 위 물류리츠들과는 다르게 저온 물류에 집중하고 있습니다. 신선식품 보관에 전문적인 역량을 갖춘 리츠라고 생각하시면 됩니다.
이외에도 산업용 부동산은 상대적으로 짧은 개발주기 덕분에 수요를 면밀히 관찰할 수 있다는 특징이 있습니다.
한마디로, 생각보다 '안정적인 시장'이라 할 수 있으며, 상대적으로 변동성도 낮은 편입니다.
뿐만 아니라 물류리츠 상당수는 임차인이 전자상거래 업체와 3자 물류회사(3PL)이기 때문에 매출 다변화가 잘 되어있다는 특징이 있습니다. 여기서 3PL이란, 제품을 판매하는 기업이 자사의 제품 포장과 배송 등 물류업무 전반을 물류전문 기업에 맡기는 방식입니다. 프롤로지스의 경우 상위 10명 임차인 비중이 13.5%로 특정 임차인이나 특정 산업군이 어려움을 겪는다 해도 공실률에 미칠 타격은 크지 않다고 할 수 있습니다.
* 1PL = 고객 배송을 기업 내부에서 자체적으로 처리 하는 물류서비스 / 2PL = 중간에 육로, 수로, 항공로 등 타 사의 운송수단을 통해 물류 서비스를 제공. 한진해운이나 세계적인 해운물류기업 머스크를 들 수 있겠네요. / 4PL = 고객에게 물류 서비스는 물론, 고객이 속한 산업을 고려하고 생산부터 유통까지 IT기술을 접목해 물류 효율화를 제안하는 컨설팅 서비스를 제공.
다만, Prologis에서는 '수량과 주된 시장에서 토지를 확보하는데 어려움'이 따르기 때문에 진입장벽이 있다고 설명하는데, 단순히 서울과 경기도 가까운 곳에 위치하는게 아니라 서울, 경기도로 빠르게 진입할 수 있는 IC에 부근에 위치해 있어야겠죠. 그래도 이정도 진입장벽은 다른 산업에 비해 낮은 편이지 않나 싶습니다.
2020년 현재, '성장성'은 투자자들에게 있어 희소성이 부여되고 있다고 생각합니다. 물류부동산에 초과수요가 보이기 때문에 기존 물류기업은 물론 전자상거래 기업 등 너도나도 물류센터에 뛰어드는 형국입니다. 장기적으로 수요와 공급에 따라 물류센터 역시 수익성이 낮아질 수 있다는 가능성을 간과해서는 안될 것 같습니다.
2. 성장률 및 지표
5년평균 성장률은 다른 경쟁기업보다 월등했습니다. PLD의 수익성은 물론 주주환원 역시 증가시켜 왔습니다.
EPS의 연평균성장률은 U.S. Logiscs REIT 평균 21.1%였는데 Prologis은 35%
비GAAP 기준, FFO 연평균성장률은 U.S. Logiscs REIT 평균 6.6%였는데 Prologis는 12.9% 였습니다.
미국 로지스틱 REIT들과 비교해 EPS는 CAGR 66%, FFO는 96% 더 높았고
Prologis는 2012년~2018년까지 EPS 1694%성장, 비GAAP 기준 FFO는 74% 성장했습니다.
Prologis는 과거 5년간 수치만 보더라도 엄청난 성장을 기록했습니다. 하지만 18년, 19년 들어 몇 가지 지표가 소폭 하락했습니다. 작년만 해도 고객수는 5100곳 이었는데 올해 5000곳으로 소폭 줄어들었습니다.
이커머스 시장의 성장과 물류부동산 공급부족에 힘입어 프롤로지스의 임대율은 제작년 97%까지 성장했고, 몇 년간 이를 유지해 왔지만, 작년부터 소폭 하락하는 추세입니다. 다만 다른 자산군과 같은 물류센터나 오피스, 특히 리테일 부동산 공실률과 비교하면 이정도 공실은 꽤 낮은 수치임에 틀림없습니다.
3. Prologis의 전략 및 현재 행보
Prologis는 덩치가 큰 물류회사입니다. 시가총액은 현재 2020년 현재 733억달러에 달하고
영업수익은 33.3억 달러, NOI 25억 달러, AFFO는 22.75억달러에 달합니다.
이렇게 큰 덩치를 이용해 인수합병을 상당히 공격적으로 벌이고 있는데,
2015년 KTR Capital Partners (KTR) 와 그 자회사를 59억 달러에,
2018년 DCT Industrial Trust 를 85억 달러에
2020년 Liberty Property Trust를 130억 달러에
Industrial Property Trust를 40억 달러에 현금으로 인수했습니다.
Prologis의 규모가 크다 하더라도, 단기간 내 이렇게 큰 규모의 잦은 인수합병이 부담이 되지 않나 싶을정도 입니다.
아마도 이런 잦은 대규모 인수합병은 Prologis의 Strategic Capital이라는 전략 덕분에 가능한 것으로 보입니다.
위에서 잠깐 언급했었는데, Prologis의 매출은 2가지 부분에서 나오며 그 중 하나가 Strategic Capital이라는 펀드입니다. Prologis는 2020년 현재 10개의 펀드를 운영하고 있습니다. 미국 4개, 유럽 3개, 아시아에 3개가 있으며, Nippon Prologis REIT, Fibra Prologis처럼 공개시장에서 거래되는 펀드도 존재합니다.
투자자를 모집해 펀드를 설정하고, Prologis가 자산을 개발하는 방식으로 전체 자본의 15~55%를 공동투자해 펀드 지분을 갖습니다. 또, 국가별 Local Prologis팀이 이 자산을 전담해 재무 및 시장위험을 평가하고 고객관리, 공간임대를 해결하는 대신 관리 수수료를 받습니다.
이 방식의 장점으로는 재무상태표에 부담을 주지 않는 방식으로 새로운 투자기회를 발굴, 관리 자산을 늘릴 수 있다는 점이 되겠네요. Prologis가 펀드에 공동투자하고 수익이 임계치를 초과하면, 얻은 수익의 일부를 인센티브로 보상하는 방식으로 투자자와 이해관계를 조정하고 있다고 밝히고 있습니다.
Prologis 수익성도 우수한 것이 사실이며, 운용전략 및 자산 관리도 효과적으로 수행하고 있는것으로 보입니다. 뿐만 아니라 산업 업황도 꾸준한 상승세를 타고 있고 비교적 안정적이라는 점에서 매력적인 회사인 것 같습니다. 다만 A/AFFO가 과거보다 꽤 높아졌고 PBR 역시 2016년 1.4였던것이 2020년 현재 2.8에 달한다는 점에서 벨류에이션이 적정한지는 의문이네요.
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